物业税概述

所谓物业税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。

从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护;然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。

物业税本质上是对不动产占有(不一定是所有)课征的财产税。

各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰;有的称“财产税”，如德国、美国、智利等;有的称“地方税”，如新西兰、英国、马来西亚等;中国香港则直接称“物业税”。尽管名称不同，但在很多国家都是地方主体税种，是一个比较成熟的税种。

我国目前拟开征物业税

物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。目前我国还没有一个明确地提出征收不动产物业税的具体实施细则和措施。

“物业税”最近一段时间被频频提及。事实上，有关开征物业税的税制改革早在2003年就已渐渐明朗，十六届三中全会明确提出“实施城镇税费建设改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消税费。”一石激起千层浪，物业税成为众人关注和议论的焦点，有关物业税的每一个新消息也都会引发市场各方的激辩。

在2005中国财税论坛上，财政部部长金人庆提出，“十一五”将大力推进税制改革，完善税收制度体系，其中一项任务即是：逐步出台消费税和物业税。财政部税政司司长史耀斌就此阐述说，构建和谐社会，税收政策要调节收入分配，维护社会公平。

税收政策在维护社会公平方面的重要作用在于，参与个人和财产的分配。他说，我国开征个人所得税、车船税，以及今后推进物业税的改革等等，将会直接或者间接地起到维护公平的作用。

香港物业税

香港向土地及建筑物的拥有人就其物业收入课征的税收。物业税的纳税人是拥有应税物业的业主，包括直接由政府批租的房地产持有人、权益拥有人、终身租用人、抵押人、已占有房地的承押人、向注册合作社购买楼宇者。应税物业包括房屋、土地(包括码头，不包括农地)和建筑物。

免税项目包括：全部由业主自住和纯作家用的楼宇;空置，不作任何用途的物业;社会或商会拥有的物业。物业税的计税依据是应评税净值，即应评税值扣除拥有人支付的差饷后，减去20%的修缮及支出免税额后的余额。应评税值为换取物业使用权而付出的代价确定，包括租金、为楼宇使用权而支付的许可证费用、支付给拥有人的服务费及管理费、由住户支付的拥有人开支(如修理费)等等。税率为15%。如应课征物业税的收入以包括在纳税人所得的利润内评定利得税，物业由拥有人自用作商业用途，则已缴付的物业税可从已评定的利得税内扣除。

物业税按年缴纳。物业拥有人必须保存足够的租金记录，以便税务当局确定其纳税责任，该记录必须最少保存7年。

澳门物业税

中国澳门对本地房屋收益课征的税收，亦称房屋税或房屋业钞。

物业税的课征范围包括：永久性座落在地上的房屋以及和码头、港口相连的房屋;组成一栋楼宇的各个独立单位，在法律上适合分层制度者。不论房屋是出租还是自住，都要纳税。

纳税人为房屋所有人或出租人。物业税的计税依据为可课税收益。对于有租赁关系的房屋，以出租人按租赁合约所取得的租金为可课税收益。遇有保养及维护费用发生时，业主可将看更费、公共电费、中央空调费、电梯费及其他维修费用申请扣除，最高限额为可课税收益的10%。分租者以次承租人全年交付的租金，减去承租人全年支付给出租人的合约租金后的差额为可课税收益。

对无租赁关系的房屋，以估计租金收入作为可课税收益，遇有保养及维修费用，可进行最高限额收益10%的扣除。物业税在税率设计和优惠上体现对房屋更新的鼓励。新建楼宇税率为10%，未扩建或未改建的旧楼宇税率为16%。免税范围包括：政府、地方自治机构、公益团体、学校自用房屋及楼宇;宗教组织及团体专供宗教祭祀用的庙宇及楼宇;经营任何工业的个人或团体、专供其工业场所开设及工作使用的非租赁楼宇，个人或团体，其楼宇全年供不牟利的中小学或专科学校使用的;新建楼宇供居住及商业用途的，以及经过改建或扩建楼宇，只要该工程价值超过该栋楼宇市价50%河定期免税;新建楼宇供开设工厂的，定期免税。

物业税的稽征程序包括登记、申报、缴纳、申报。凡单位每月租金超过800澳门元的，业主及租客双方需到立契官公署登记，再到财政司物业税科登记;每月租金在800澳门元以下的，可不在立契官公署登记，但需购买财政司印制的标准租约，一式三份，双方存留，另外一份在财政司物业税科登记。当出租房屋减租、加租、取消租约或空置时，业主应变更登记。每年三月进行物业税申报，财政司在2月完成对可课税收益的核定并限期缴纳。纳税人如对核定税额有异议，可在4月15日之前或在收到通知书后10日内进行申驳。