[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]文/乐居财经 徐酒眠

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]“在法律顾问帮助下，考虑采取进一步行动以保护公司及其股东的利益”，五个月前，去年11月15日，鑫苑服务（01895.HK）揭露其4.02亿存款在不知情下被质押时，就宣布了将采取进一步行动维护自身利益。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]鑫苑服务的处理方法颇为硬气。4月18日，其刊发了一则涉及控股股东的仲裁程序的内幕消息。

【资料图】

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]根据公告，鑫苑服务及其董事会正在跟其法律顾问合作，以采取一切必要及合适的步骤去收回拖欠的未偿还金额，并继续执行其权利以保障自己公司股东的权益。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]因此，在2023年4月17日，其与子公司鑫苑科技已就抵押事项产生的争议，向香港国际仲裁中心提交针对鑫苑(中国)置业有限公司的仲裁通知。 在仲裁中，鑫苑服务要求收回其就抵押事项而蒙受的任何损失及/或损害。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]概而言之，鑫苑服务将与母公司鑫苑置业对簿公堂，以追讨被违规占用银行存款产生的所有损失。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]在银行存款被地产母公司违规占用一事上，鑫苑服务与恒大物业有着照猫画虎的相似剧本。不过，在后续处理的手段上，却走向了不同的路。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]相比起来，鑫苑服务的表现更为果决，也更强硬。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]抵押始末

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]去年11月，鑫苑服务在按照财务控制程序进行年末资产审查及制订预算程序的过程中，发现子公司鑫苑科技4.02亿定期存款已经被质押。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]而用途，便是作为控股股东鑫苑地产子公司及若干非集团旗下公司的贷款融资抵押品。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]“抵押事项乃于现任董事会任何成员或本公司高级管理层不知情及未经同意下进行”，鑫苑服务在公告中强调，上述存款被大股东质押融资，其现任董事会成员及高管层并不知情。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]根据当时的公告，4.02亿存款被划分为了4笔，通过三位借款人流出，分别是郑州犟牛贸易有限公司、郑州豫晟园林设计有限公司（简称“郑州豫晟”），以及济源市森瑞实业有限公司。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]其中，除了郑州豫晟穿透股权可以坐实是鑫苑地产控股的子公司外，另外两位借款人与鑫苑系有何关联，尚不可知。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]不过，鑫苑服务如今的这一纸冲裁递交，也间接证明了两位借款人与鑫苑置业脱不开干系。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]资料显示，鑫苑服务主动揭露此事的第三天，2022年11月17日，最早被质押融资的一笔款项就到期了。今年2月24日，则是最后的一笔贷款到期的时间。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]而以当前的形势来看，3位借款人对所涉4笔贷款应该全部没有能如期偿还，相关款项已被银行强行划转。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]数据显示，截至2022年6月30日，鑫苑服务的现金及等价物约为2.43亿元，定期存款约为3.99亿元，合计6.42亿元。而此番被占用的4.02亿元资金，占其全部现金的6成。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]值得注意的是，鑫苑服务的发展成色其实不错，尤其是其盈利能力，在上市物企中排名前列。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]数据显示2022年上半年，鑫苑服务实现营业收入3.56亿元，同比增5.6%；录的毛利约1.36亿元，同比增12.9%；归属股东净利润6490万元。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]同期，其34.56%的毛利率与18.33%净利润率，在58家上市物企中，分别列位第9名、第13名。显著高于上市物企平均毛利率27.7%和12.5%平均净利率。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]鑫苑置业的困境

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]鑫苑置业违规占用鑫苑服务银行存款，与其陷入流动性困境脱不开关系。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]从时间线看，早在鑫苑置业2020年年报“难产”时，关于其流动性的问题就被不断讨论了。2021年下半年开始，其商票逾期、项目延期交付、债务违约等消息更是频传。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]鑫苑置业的负责率一直不算低，2016-2021年，以及2022年中期，其负债率分别为78.3%、83.4%、90.7%、89.3%、86.6%、86.97%，以及87.53%。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]去年10月，鑫苑置业两笔境外债违约，金额合计达2.67亿美元。而在此之前，鑫苑置业还有一笔于去年6月29日到期的优先票据也尚未全额支付，该票据下的到期应付总额(包括本金和利息)为5.453亿元。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]有统计数据显示，2023年，是鑫苑置业债务兑付的高峰期。除了国内银行借款、非金融机构借款、公司信用类债券等共计42.52亿元外，还有总金额达3.22亿美元的境外债务将在2023年9月到期。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]今年3月31日。鑫苑置业宣布称，对“19鑫苑01”展期，经与全体债券持有人协商一致，本期债券到期日调整为2025年4月1日，本金于到期日一次性兑付，利息按展期方案约定进度支付。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]一面是债务违约频发，另一面是业务发展难言乐观。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]财报数据，鑫苑置业2021年全年实现营收56.42亿元，同比减少34.83%；净利润亏损7.09亿元，同比减少676.42%。2022年上半年，其实现营收12.79亿元，同比减少42.77%；净利润亏损2.28亿元。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]此外，鑫苑置业成为被执行人的频次提高。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]据企查查显示，2022年以来，其已经10次被法院列入被执行人。其中，今年前四个月，已经4次被列入被执行人，执行标的金额分别为10.09万元、1.43亿元、2.70亿元，以及5743.27万元。

[gf]2003[/gf][gf]2003[/gf]值得一提的是，2月初，鑫苑置业所持三亚北大科技园实业开发2亿元股权遭冻结；3月底，其控股公司济南鑫苑全晟置业有限公司64.59%股权，被公开拍卖。