2023年3月15日，越秀地产（00123.HK）发布2022年年报。报告期内，越秀地产实现营业收入约为724.2亿元，同比上升26.2%。股东应占净利润约为39.5亿元，同比上升10.2%。核心净利润约42.4亿元，同比上升2.1%。按核心净利润的派息比率为40%。这一年，越秀地产销售额、净利润等核心财务数据均录得逆势增长。

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此外，越秀地产近日披露了一季度销售数据，公告中显示2023年越秀地产业绩表现持续向好。1月-3月，越秀地产累计合同销售（连同合营及联营公司项目的合同销售）金额约为438.33亿元，同比上升约217.3%。其中，3月份越秀地产实现合同销售（连同合营及联营公司项目的合同销售）金额约为212.37亿元，同比上升约256.9%。

中金公司在报告中表示，越秀地产土储布局良好、不乏优质TOD和城市运营项目，叠加扎实的产品力和市场化的激励制度，预计2023全年销售目标达成的确定性较高。同时，西南证券首次覆盖越秀地产，并给予“买入”评级。多家境内外知名投行、券商机构如花旗银行、中金公司、浙商证券、广发证券、国信证券、兴业证券、中信证券、农银国际、国盛证券、中信建投、海通国际、中银国际、瑞士银行等也对越秀地产维持了“买入”建议，多家投行上调了目标价。

销售业绩逆势增长，特别派息股东回报优厚

2022年，越秀地产实现全年累计合同销售金额1250.3亿元，同比上升8.6%，完成全年销售目标1235亿元的101.2%，达成业绩目标并实现同比增长。

平安证券、西南证券、中信证券、农银国际、国盛证券、海通国际、中银国际等机构在报告中表示，在2022年行业整体销售遇阻的环境中，越秀地产合同销售额、营业收入、核心净利润均实现逆势增长。其中，国盛证券指出，2023年1-2月公司销售维持增长势头，实现合同销售金额226.0亿元（+187.3%），实现2023“开门红”。

同时，花旗银行、中金公司、广发证券、国信证券、中信证券、海通国际表示，因收入业绩稳健增长，越秀地产2022年全年每股派息0.547人民币，派息比率为核心净利润的40%，维持稳定的高水平派息政策。此外，公司计划以持有越秀房产信托基金（00405.HK）的基金单位作为特别股息，每持有1000股公司股份的合资格股东可获予62个基金单位的实物分派。中信证券认为，即使不计特别股息，公司当前市值对应股息率也超过5.6%（按3月15日收盘价计），且公司盈利和分红水平均有望持续。

财务稳健，借贷成本下降，融资优势凸显

截至2022年末，越秀地产剔除预收账款资产负债率、净负债率、现金短债比分别为68.8%、62.7%、2.23倍；公司期末总借贷883亿元，2022年公司以中长期债务为主，平均融资成本为4.16%，较2021年末下降10个基点；一年内到期债务占比18%，较2021年末下降21个百分点。

花旗银行、浙商证券、中信建投、中银国际、瑞士银行表示，越秀地产财务稳健，“三道红线”指标全部维持绿档。其中浙商证券认为，凭借稳健的经营状况，越秀地产有望进一步承接融资利好，从而扩大经营优势。

中金公司、国信证券、平安证券、兴业证券、中信证券、国盛证券、中银国际等机构在报告中指出，越秀地产融资渠道畅通，年内发债融资成本屡创新低，年内于境内成功发行人民币公司债券合共98.4亿元，加权平均利率3.11%。较低的融资成本和畅通的融资渠道将持续助力公司获得充足的资金，多元融资方式助推公司债务结构持续优化。其中，兴业证券认为，越秀地产债务结构优化，平均借贷成本进一步下降。此外，穆迪、惠誉继续维持Baa3和BBB-投资级信用评级，展望“稳定”。

“6+1”多元化增储，双平台提升商业运营能力

2022年，越秀地产总土地储备达2,845万平方米，其中大湾区占比49.8%，广州占比42.8%；华东地区占比16.1%；通过“6+1”特色化、多元化增储模式于12个城市合计新增37幅土地，总建筑面积约695万平方米，全部位于一、二线城市。

花旗银行、中金公司、广发证券、平安证券、西南证券、兴业证券、中信证券、中信建投、海通国际、中银国际等机构也在报告中指出，越秀地产通过“6+1”增储模式有效控制拿地成本，把握拿地窗口期展开积极拓展。其中，国盛证券认为，越秀地产积极于一二线城市拿地，投销比保持在0.6倍以上，销售去化确定性强。平安证券表示，越秀地产拿地销售面积比、拿地销售金额比分别位居50强房企第2位、第4位。

西南证券还认为，越秀地产+越秀房托双平台，助力提升商业运营能力。越秀地产坚持“商住并举”发展战略，拥有越秀地产和越秀房托双平台。其中越秀地产在租物业面积86.6万方，在建商业物业面积32.5万方，2022年实现租金收入3.25亿元。

获取杭州勾庄TOD项目，实现全国化拓展新突破

2022年，越秀地产TOD项目合同销售金额达到人民币220.9亿元，同比上升23.6%。同时，越秀地产通过产交所摘牌方式于杭州获得勾庄TOD项目，首次在大湾区外获取TOD项目。

浙商证券、平安证券、兴业证券、农银国际、瑞士银行等机构均在报告中表示，越秀地产获取杭州勾庄TOD项目，标志着越秀地产已经实现TOD模式走向全国化。同时，鉴于越秀地产的国企地位以及TOD模式，花旗银行、农银国际依旧将越秀地产作为“首选”。

2022年越秀地产成绩亮眼，依托国企背景、稳健的财务表现和多元化、特色化增储模式，以及独特的TOD模式获得资本市场多家投行青睐。

越秀地产董事长林昭远在业绩发布会上表示，“2023年是实施十四五规划承上启下的关键一年，也是越秀地产成立40周年，我们将以‘精益管理’和‘新能力、新机制和新文化’为新的发展驱动力，追求持续高质量业务发展。”

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