文/乐居财经 魏薇 房慧

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房地产行业风向如何？头部房企的判断很重要。

绿城中国董事会主席张亚东认为，2022年是行业波动中的一个波谷，长期来说，他看好中国房地产行业的发展。绿城初步判断，接下来房地产行业复苏是大概率事件。

对于市场，绿城一直保持着敏锐的观察，早在2021年下半年，其便感知到了行业下行的趋势，及时将投资方向放在了重点城市的核心区域。

得益于此，在2022年这个波谷，绿城中国实现收入1271.53亿元，同比增长26.8%；年内利润88.95亿元，同比增长15.7%，做到了稳健中发展，发展中进阶。

接下来的一年，绿城要进行全面提质，这是继2019-2021年提速和2022年提效后的战略升级。在经营方向上，绿城将动态守住TOP10的规模，盈利进入第一梯队，随变而变、动态刷新，打造行业的“特而美”。

用绿城中国执行董事、副总裁李骏的话来表示，就是：希望通过市场回暖实现更好的经营结果，即确保流速的同时，部分项目合理调升价格，进一步降低费用，加强回款管理等。

2023年，投资要“投一成一”

2022年，绿城的投拓成绩可圈可点。新增项目27个，总建筑面积约408万平方米，新增货值达1037亿元。

这1000多亿的货值中，绝大部分都分布在北京、上海、杭州这些优质城市，也正是因为这样的聚焦，使得绿城去年新增货值的转化率超过了50%。

值得一提的是，在大本营杭州，绿城新获取了16个项目，13个在当年实现开盘。其中，“海棠三子”项目在拿地后209天，121亿货值的住宅售罄，平均中签率14.9%，当年即实现经营性现金流回正。

整体来看，绿城在2022年从拿地到开盘平均只需5.5个月，经营性现金流回正平均不到8个月，整体的运营效率和周转能力也都有了明显提升。

截至2022年末，绿城中国共有土地储备项目224个(包括在建及待建)，总建筑面积约4959万平方米，其中权益总建筑面积约为2827万平方米；总可售面积约为3333万平方米，其中权益可售面积约为1892万平方米。

2023年，绿城中国的全口径可售货值达3601亿元，其中一二线城市占比80%，可售超过百亿元的城市有北京、上海、杭州、天津、西安、宁波和苏州等。从区域分布上来看，长三角的比重持续提升，达到59%。

但今年，随着销售回暖，核心城市的核心地块竞争越发激烈，此前的投资策略难以继续实施。换言之，绿城要改变打法了。

绿城中国行政总裁郭佳峰在业绩会上表示，接下来会使用差异化的投资策略，首先在反复研究的核心城市做底仓式投资，先对安全区域做精准投资，即“投一成一”的打法。总体来看，预计2023年的计划新拿地货值不低于2022年。

即便发展无虞，绿城仍对市场保持敬畏。其表示投拓仍会坚持量入为出原则，跟着市场形势和销售回款来做决定，做到有计划的分步走。

内部“三道红线”保发展

2022年，房企要生存和发展，必须以资金流动性为基础。

在这方面，绿城这位优等生表现如何？2022年，绿城主动降低短债占比，全年提前偿还了6.3亿美元的银团和双边贷款。截至期末，其1年内到期的借款占总借贷的比例为19.2%，较2021年底的25.1%下降了5.9个百分点。

期内，绿城中国的平均融资成本4.4%，较2021年下降0.2个百分点。其中，境内融资方面，发债平均的利息成本是3.43%，较2021年全年的3.55%进一步下降。

据了解，自监管部门相继推出“金融16条”、“融资三支箭”政策以来，绿城中国已经与14家银行签署了战略合作协议，获得了超4000亿元的综合授信额度支持。

此外，绿城的永续债已从2021年的108亿元大幅下降至目前的15亿元，据耿忠强透露，预期下个月会将永续债清零。

在行业“三道红线”之外，张亚东表示，绿城内部也有三道红线，第一道红线是KPI，这是必须完成的；第二道红线，要求全国11个区域公司的现金流都为正，对全集团进行贡献；第三道红线是要求11个区域公司的利润都为正。这三道红线，将使绿城的每一个区域都成为正向发展的区域。

如何制定指标，这是对企业管理水平和能力的检验，是否合理需结合企业自身状况。

对于未来的增长，李骏指出：“截至2022年12月31日，绿城中国累计已售未结转的金额还有3245亿元，其中权益部分是1846亿元。最起码未来两年，绿城的盈利前景还是比较明确的。”

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