【编者按】新年伊始，泛地产行业从追逐微光，到曙光向行。乐居财经推出2023年首个策划《曙光》，挖掘地产、家居和物业标志性企业的韧性故事，寻找中国泛地产行业向上的力量。专题》》

文/乐居财经 杨宏彬

(资料图片)

“我们又一次跨越寒冬，再次迎来春天的万紫千红。这一切如此自然，如此确定。”新年来临之际，颜建国代表中海写下了新年致辞。

2022年，地产行业遭遇百年未有之变革，融资断流、销售下行、疫情反复，步入出清阶段、进入至暗时刻。寒冬之下，没有人能独善其身。作为央企的中海，或多或少也遭遇寒气侵袭。不过凭着企业的韧劲，其还是递上了一份亮眼的成绩单。

2022年全年，中海累计操盘金额约2807.3亿元，在百强房企中排名第5位，操盘面积1289.3万平方米，位列百强房企第6位。

销售额的下滑，是房企面临的最直观的困难。2022年，TOP100房企销售总额为75968.5亿元，同比下降41.3%。目前仍坚守千亿阵营的企业只有20家，21家已经退出千亿俱乐部。然而，中海依然坚挺在千亿阵营。

虽说销售金额及操盘面积较去年均有所下滑，但中海在百强房企中的排名是向前的，销售额方面提升一位，操盘面积提升了两位。

同时，在土拍市场冷冷清清的2022年，中海收获颇丰。豪掷863.77亿元，揽下楼面面积约609.04万平方米。为日后的经营活动做了充足的准备。

困难是阶段性的，寒冬也永远无法阻挡春天的到来。2022年末，利好地产的政策频出，已经让房企感受到了阵阵暖意。市场的修复只能交给时间，而企业经营，正如颜建国的致辞主题：专注确定，只问耕耘。

坚持主流城市战略

“行业竞争是一场没有终点的长跑竞赛，一大批企业已经退出赛场，一批企业在咬牙坚持，一批企业在第一梯队领跑。中海发展身处第一梯队，粮草充足，目标就是夺取胜利。”

颜建国对于中海，是有十足的信心的。而这份信心正是源自于中海长期以来的业绩表现。

截至2021年底，中海地产以401.55亿元股东应占溢利排名全行业第一，过去10年的年均净利润复合增长率超过40%。2022年中期，中海继续以167.43亿元蝉联行业归母净利润第一。

出众的盈利能力，得益于中海一直意见坚持的“主流城市、主流地段、主流产品”的投资策略。2022年上半年，中海地产在主流城市的市场份额持续提升，一线城市北京、上海、广州、深圳和香港的合约销售额占比提高10.1%至36.8%。另外，在其他29个城市的市场占有率期内位列当地前三名。

2022年行业缩表出清，中海则是抓住机会逆势扩张，目光依旧瞄准一二线城市的优质土地。如颜建国所言，“保持积极姿态，全面撒网”。

2022年全年，中海权益拿地金额达751亿元，仅次于华润置地在行业中排名第二；权益拿地面积360万平方米，在行业中排名第4。全口径新增货值1304亿元，同样排名第四。

北京，是中海最倚重的城市。今年通过4次集中供地，其累计获得8宗土地，总地价314亿元。据克而瑞数据，2019年至2021年，中海地产连续3年是北京销售额最高的房企。除此之外，上海、广州、重庆、成都、长沙、厦门、南京等核心一二线城市，中海在今年也均有布局。

除了传统土拍外，中海还通过股权并购获取优质项目。1月底，中海发展以36.88亿元收购雅居乐、世茂所持广州利合73.33%的股权，对应项目为广州亚运城；3月，以62.4亿元收购上海杨浦城建的江浦项目，成为该项目的最大股东。

安全的边际

战略稳健，是中海的基因。坚持稳健审慎的财务策略，坚持有质量的增长，是颜建国对中海的要求。

自2020年“三道红线”的要求提出后，中海就一直保持“绿档”零踩线。2022年上半年末，其剔除预收账款资产负债率54.58%，净负债率38.96%，现金短债比2.41倍。

截至2022年第三季度末，中海地产银行结余及现金为1193.5亿元，净负债率为43.7%，负债率处于行业最低区间。

正是财务的长期健康稳健，让中海有了全面撒网的底气。

同时，作为央企，中海的融资优势在当下尤为突出。上半年内，中海于4月7日成功发行了全国规模最大的绿色（碳中和）CMBS产品，发行规模50.01亿元，发行利率为期内同类产品最低。5月16日，成功发行“22中海03”，债券利率低至2.75%。

据不完全统计，今年以来，中海企发在公开市场已发行165亿元债券，包括90亿元中期票据和75亿元公司债。

自2022年11月针对房企融资端的支持政策全面出台后，房企融资有了立竿见影的效果。但收益的多数，还是那些稳健经营的房企。12月房企境内债权融资833.44亿元，占总融资的比例达约82%，环比增加82.8%，同比增加83.4%。境内发债主体主要是中海地产、保利发展、招商蛇口等国企央企。

政策暖风之下，中海获得了中信银行、农业银行等6家银行的授信。而早在2月，其就与中国农行签署了300 亿元意向性并购融资战略合作框架协议。

2022年末，颜建国行程满满，在香港会见中银、工银、农行、国开行、交行等多家金融机构负责人，交流了绿色金融、跨境金融、现金管理、可持续发展以及房地产行业、基建投资等话题。这一轮拜会，或是为中海2023年的撒网埋下了伏笔。

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文章来源:乐居财经