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  文/乐居财经 杨宏彬

(相关资料图)

“感知到冬天后，利用有限的时间蹲在瀑布前等待鱼汛，吃得饱一点，让脂肪再厚实一点，即便凛冬将至，也能活得更久一些。”

滨江集团媒体年终恳谈会上，戚金兴给大家讲了阿拉斯加棕熊过冬的故事。他认为，滨江就是一只等待渔汛的棕熊，2022年拿下的地，是为应对未来市场变化的储备。

阴霾笼罩了房地产市场几乎一整年，这期间“雷声”阵阵，不少房企爆发出流动性问题，未出现债务问题房企也同样如履薄冰，不再大手笔的购入土地。

但对于市场现状，滨江集团明显有着不一样的看法。2022年一整年，其在土地市场收获颇丰，全年摘地41宗，实至名归的拿地大户。

滨江集团的底气，不是凭空而来。在2022年市场下行期，其无疑是佼佼者。全年销售金额为1539亿元，位列克而瑞全国房企排行榜第13位。虽同比微跌9%，但也已经跑赢了绝大多数的房企。

销售表现强劲的同时，滨江集团的融资也十分畅通。全年融资470亿元，同比增加22亿元。利息继续保持下降趋势，利率较2021年降了0.3%至4.6%。

2022年对房地产而言，无疑是低位震荡的一年，滨江集团并不否认这一点。但越是艰难的时期，越能看出企业的硬实力。稳健的经营，是滨江集团穿越周期的重要筹码。

区域深耕的力量

出身于杭州，戚金兴对这一片土地“知根知底”。正因如此，滨江长期深耕杭州市场，始终将杭州及浙江省作为公司发展的重点区域，一直是区域深耕房企的典型样本。

滨江长期的区域深耕成效可以说非常显著。据克而瑞浙江区域统计，2022年上半年滨江集团在杭州推出商品住宅3800余套，整体中签率19.54%。此外，上半年滨江集团项目首开去化率达93%，远高于杭州八区81%的平均去化水平。

杭州操盘榜中，2022年滨江集团销售额达到718.05亿元，权益销售额达565.21亿元，蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜冠军。现金回笼全年完成690亿，比去年的683亿略有增加。

深耕杭州取得的成果，让滨江集团坚定了拒绝冒进，决不“舍近取远”的投资策略。

百强房企拿地放缓，金额同比下降48.9%，而滨江集团却逆势而为。在杭州的土拍市场上，被戏称为“杀疯了”。在杭州前两轮土拍中，滨江拿下的土地已经超过20幅。2022年5月，滨江集团又以56亿元的价格完成了对阳光城浙江永康6宗地块的收购。

2022年全年，滨江集团摘地41宗，总投资金额733亿，其中权益金额374亿，新增货值1500亿，总土地储备超3000亿。拿地金额首次跻身全国房企拿地金额榜TOP10，位列第七位，较去年提升15位。

滨江集团虽然摘地较多，但大部分位于杭州，新摘的41宗土地中，38宗都位于杭州。同时滨江集团依然遵循着自己的“度”，即“拿地权益金额不能超过现金流的0.6倍。”

滨江集团相关负责人曾表示，在区域布局方面，滨江集团继续保持三省一市，即浙江省、江苏省、广东省和上海市的区域发展战略。在投资比例上，杭州市占比50%，浙江省内杭州市外占比40%，浙江省外占比10%。

交付方面，滨江全年交付项目32个，其中杭州地区17个，其他城市15个。另悉，滨江集团旗下共49个项目举行了奠基仪式，包括杭州钱江新城二期地块，南京栖霞地块，东阳上品和桐乡南城明月苑等。

融资畅通，利率下行

在土地市场的逆势扩张，得益于滨江集团一直以来在财务安全上的坚守与严于律己。

根据中期报告，2022年上半年，滨江集团有息负债规模558.07亿元，其中银行贷款占比78.3%，直接融资占比21.7%，债务结构清晰。

期内，滨江扣除预收款后的资产负债率65.47%，净负债率85.79%。债务期限构成上，短期债务为178.96亿元，占比仅为32.07%，低于期末货币资金（197.79亿元），现金短债比为1.11倍，可有效覆盖短期债务。“三道红线”监测指标持续保持“绿档”。

2022年9月末，滨江集团一年内到期的短期债务合计有145.94亿元，上货币资金有219.29亿元，除去受限资金仍可覆盖短债。

在12月，滨江集团完成了2021年度第四期短期融资券兑付，该债券发行总额为9亿元整，债券利率为4.2%。

财务安全得以保证的同时，滨江集团的融资渠道也十分畅通。全年融资470亿元，同比增加22亿元。更值得一提的是，2022年中期滨江集团的融资利率为4.7%，相较往年已是低点，到2022年末，滨江集团在融资规模增加的情况，利率再创新低，达到了4.6%。年内利息支出较同期节省了1亿元。

12月以来，利好房地产融资的政策暖风频吹，对于滨江集团而言更是锦上添花。11月到12月之间，滨江集团收获一大堆授信。包括上海银行、兴业银行、中信银行、杭州银行等。从全国性大行，到股份制银行，到地方城商行，合计向滨江集团综合授信总数超3300亿。

2022年虽取得亮眼成绩，但滨江集团并未忘记市场的严峻。戚金兴表示，未来的市场形势非常严峻，不容乐观。有可能过去几年里，今年是压力最重的；但展望未来，可能今年日子最好。

在媒体年终恳谈会上，戚金兴道出滨江集团2023年的规划与目标。整体战略方面，仍是聚焦杭州，深耕浙江，辐射长三角，在珠三角保持深圳和广州适度开拓。融资利率达到4.5%以内，销售规模要占整个中国销售额的1%以上。

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文章来源:乐居财经