文/乐居财经 许淑敏

进入第四季度以来，地产融资环境边际好转，房企忙于各种融资事项。

【资料图】

一边是境内融资“三箭齐发”，关于信贷、债券、股权融资事项纷纷提上日程，另一边境外融资也推出“第四支箭”，开始为房企提供“内保外贷”业务。

不管是境内融资，或是境外融资，龙湖、碧桂园等优质民营房企总是最先感受到暖意。

继龙湖获中国银行提供“内保外贷”业务之后，12月12日，资本市场消息称，中国工商银行拟为碧桂园提供“内保外贷”业务，贷款规模初定为3亿美元，具体金额有待最后落定。这是碧桂园近来推动10亿公司债进展后，又一次获得融资利好。

接下来，还陆续会有优质民营房企获得“内保外贷”业务支持。12月初消息显示，监管机构要求中国银行、中国建设银行、中国工商银行和中国农业银行在12月10日前向房企提供以国内资产做担保的离岸贷款，旭辉、美的置业、新城等几家头部房企或也成为首批受益的民营房企。

不难看出，此轮地产融资渠道拓宽，从最初的信贷支持、债券融资支持，再到股权融资支持，逐渐深入，颇具深度；而从满足房企境内多样融资需求，再到盘活境外融资环境，也不断提振市场信心。

这些都显示了监管层修复房企融资市场的决心，推动优质民营房企融资恢复，促进市场良性发展。

修复境外融资市场

监管层欲为房企拓宽境外融资渠道的想法早已有迹可循。11月21日，全国性商业银行信贷工作座谈会上，央行副行长潘功胜提到，通过内保外贷业务跨境增信支持房企海外融资，商业银行境外分支行要加大对优质房企内保外贷业务的支持力度，加快项目落地。

发声之后，支持房企境外融资的实际举措逐步推进。自11月底开始，银行对房企密集提供授信的同时，也提及“内保外贷”的支持。

比如中信银行与中海、招商、绿城、建发、华侨城、大悦城、龙湖、滨江、碧桂园以及美的置业10家房企签订“总对总”战略合作协议，重点围绕房地产开发贷款、并购贷款、债券承销与投资、预售资金监管保函、内保外贷等业务领域。

其中的合作方向，本身就涉及内保外贷业务。

至于落地时间，监管层要求“四大行在12月10日前向房企提供以国内资产做担保的离岸贷款”，可见其对修复境外融资市场的重视。

根据网上消息显示，旭辉控股、碧桂园、龙湖集团、美的置业和新城发展将成为首批5家获得货款资格的房企，而第一批试行完成后，还将扩大范围纳入更多银行。

境外市场一直是房企融资的重要渠道，融资占比一度超过30%。自去年底多家房企出现境外债展期、违约事项，导致境外市场对房企信心降低。与此同时，房企境外融资逐渐趋于冻结。

中指研究院数据显示，2022年1-11月，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。从融资结构来看，海外债占比仅为2.3%，同比下降14.1个百分点。

一边是境外融资受阻，另一边出险房企境外债违约不断、整体中国房企在境外的信用形象不佳，两者难以形成平衡，修复境外市场已然箭在弦上。

此次监管层放松境内融资市场，除了“保交楼、保交付”以外，还为房企提前偿还境外债务提供资金，让境外融资渠道重回正常状态。

此前6月，碧桂园已经以现金要约提前回购于2022年7月25日到期的存续规模为6.834亿美元（人民币约45亿）的美元票据。本次偿付完成后，碧桂园年内已无到期美元债，债务安全性更高。

近日，龙湖也发布公告称已经全部赎回于2023年到期的3亿美元优先票据，至此，2023年内龙湖已无到期美金债。

但仅有部分房企提前偿还美元债，对信用形象修复作用有限。如今推出“内保外贷”业务，由境内银行作为担保人，为注册在境外的企业提供跨境担保，并由境外金融机构为其提供贷款，有助于房企偿还离岸债，提振市场信心。

长此以往，境外融资市场的修复，指日可待。

融资渠道畅通

在此之前，碧桂园、龙湖、美的置业作为优质民营房企的代表，境内融资渠道已然畅通。自10月底起，金融管理部门打出一系列房地产金融“组合拳”，不乏信贷、债券等融资手段，瞄准稳融资，搬出了“三支箭”。

作为示范性民营房企，碧桂园、龙湖等房企融资获得监管层大力支持，落地速度足够快。比如碧桂园，今年9月，这家房企成功发行中期票据人民币15亿元，由中债信用增进公司提供全额担保。

此外，其申请的储架式注册发行正在进行中，碧桂园一期20亿元供应链金融ABS已获深交所受理。

自11月24日以来，碧桂园还获工行、农行、中行、邮储等十家银行支持，综合授信总计超3000亿元，对于开发端、销售端、经营端的资金补给会起到较大作用。

前几天，碧桂园还完成了2022年第二期公司债券簿记建档工作，该期债券规模合计共10亿元，分为两个品种。

其中品种一“22碧地02”规模为8亿元，由中国证券金融股份有限公司、承销商中信建投证券股份有限公司联合创设全额信用保护凭证，发行票面利率4.88%；品种二“22碧地03”规模为2亿元，由广东中盈盛达融资担保投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，发行票面利率低至4.0%。

另外，此次发行采用信用保护凭证方式，信用保护比例由20%提升至100%，同时增加了地方担保公司为债券提供全额担保的增信新模式。

低利率发行显示了市场对碧桂园的认可，而增信措施加码增强市场对于碧桂园的投资信心，如若成功发行，会令市场看到民营房企融资破局的希望，具备代表性意义。

这是深交所落地的首批“央地合作模式”民营房企融资支持试点项目，碧桂园得“头啖汤”，可见监管层对碧桂园基本面和持续经营能力的认可。

可以看到，不管行业艰难与否，碧桂园始终维持着正常的销售与交付节奏。今年前三个季度，碧桂园连同其合营公司和联营公司已在30个省、267座城市、910个区县，累计合同交付共45万套房屋，交付面积为5300万㎡。根据国家统计局数据，碧桂园交付面积约占全国18%，如果不考虑单套面积差异等因素，大体上相当于全国每交付5套房就有1套碧桂园。

第三方机构榜单上，碧桂园销售额仍居首位，前11月全口径销售金额为4412.9亿元。

如今再加上境内、境外一系列融资支持，碧桂园整体流动性风险已大大降低。包括高盛、汇丰、花旗等多家机构均表示看好碧桂园，高盛更是提到，“鉴于碧桂园的一流规模、广泛的地理分布以及从未拖欠任何债务，我们认为公司属于优质私人开发商类别，这将使其更容易获得政府在各方面的流动性支持。”