文/乐居财经 靳文雨

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四年一度的世界杯如期而至。号称“史上最贵”的卡塔尔世界杯，总投资为2290亿美元、总奖金达4.4亿美元，创下了新的记录。这场狂欢背后，王健林的万达，成为了FIFA官方指定的最大中国赞助商。

8年前，万达就与世界杯结缘，如今王健林再次出手，依旧阔绰。现时的他，已从当年股债双杀的阴影中走了出来，重登胡润榜内地地产富豪之首，令人颇为感慨。

而同样是狂热足球迷的许家印，却没有了昔日的风光，尽显落寞，连寄托了他金元足球梦的恒大世界 级足球场，都惨遭退地，无奈易主。眼下，高筑的累累债务，让他疲于应对，无暇他顾。

今年的胡润百富榜上，许家印的财富比去年减少了60%至300亿元。与此同时，他18年来也第一次没有登上胡润慈善榜，当年荣归故里、扶贫助困的大手笔，已不见踪影。

2022胡润百富榜上，农夫山泉的钟睒睒以4550亿元财富值，继续蝉联首富。以往，地产老板是这个位置的常客，杨惠妍、黄光裕、许家印等，你方唱罢我登场，在很长一段时间内都是风头无两。

但房地产行业，今年一连打破了“财富下降数额最多者所在行业”“所在行业落榜者最多”“上榜人数占比下降最多”三项记录。不少地产老板在流动性逆境中，销售规模收缩、利润下降、抛售资产、公司估值大跌，造富能力明显下降。

富豪洗牌、故事重写，在一行行跌宕起伏的数据曲线背后，折射出来的，是整个房地产行业的转型和出清。

滑落的富豪

在恒大陷入危机的这一年多时间里，许家印不仅主动出售了部分项目，还频遭退地，导致旗下的资产版图迅速缩小。就在几天前，恒大深圳湾超级总部项目地块，也宣布易主，梦碎深圳湾。

目前，深陷债务泥淖的恒大仍难自救，恒大系三家上市公司至今依旧停牌，债务重组也没有进展的消息。尽管被许家印当成救命稻草的恒大汽车，已交付了首款量产车，但它是否能把恒大拽出泥潭，还不得而知。

从风光无限到落寞退场，许家印在胡润富豪榜上的排名，从去年的70位下降到了今年的172位，财富值从730亿元缩水到了300亿元。而两年前，他以2350亿元身价，成为地产首富的情景，还历历在目。

作为曾经的首富，黄光裕也不轻松，在出狱1年，套现10亿元后，国美被曝停发员工工资，可见其本身的债务压力也不小。而曾登上女首富的吴亚军，虽然以735亿元财富位列第50位，财富缩水了23%，但她却称得上是“全身而退”。

10月底，这位地产铁娘子将董事长之位，传给了40岁的仕官生陈序平，正式隐退。而龙湖已成为少数能在调控的基调下，保持稳健的民企之一，未来其公司战略，仍将有条不紊的进行。

除了曾经的首富们之外，跌出百强的地产老板也并不少。比如世茂集团的许荣茂家族，其身家较去年减少了700亿元，以380亿元排名富豪榜第128名，较去年下降89名。

2020年上半年，世茂曾超额完成3000亿元销售目标，市值高达1300亿港元。但从去年第四季度开始，世茂便开始卖掉资产缓解流动性。上海“深坑酒店”、上海世茂广场、杭州智慧之门、长沙世茂环球金融中心等城市地标，都成为了其回血的重要资本。

郭广昌也是如此。今年以来，复星系已多次减持旗下参控股企业股权，涉及医药、地产、保险等核心上市企业，套现金额达350亿元。

对多家公司更是“清仓式”减持，其中不乏持股超10年的公司。例如，复星系在10月中旬以160亿元清仓持股长达19年的南钢股份，这也是复星年内资产变现中交易金额最大的一笔。频频的减持动作，使郭老板财富缩水了205亿元。

此外，朱孟依、孙宏斌、纪海鹏的财富值分别为500亿、195亿、130亿，排名也分别下跌了14位、132位、328位。一系列耳熟能详的地产创一代，都经历了不同程度的落差。

在富豪榜上，虽然从总财富来看，房地产行业仍为最高，占比达10.8%，但曾经活跃在胡润百富榜上的地产富豪们，却共同经历了一场大落败。

榜单显示，在20年前，房地产行业的上榜人数在胡润百富榜占比为50%；十年前，这一比例为20%；五年前为15%；2022年房地产行业继续下跌，上榜人数占比仅为10%。

曾经霸榜多年的房地产商，也正悄无声息地从榜单上消失。在所有293位落榜人员中，涉足房地产行业的最多，达41人，占比14%。

逆势而上

尽管地产行业是今年富豪财富缩水最大的行业之一，但仍有一些地产人实现了财富进阶。

在轻资产道路上疾驰的王健林，凭借千亿身家，反超杨惠妍与吴亚军，再次登上了内地房地产富豪之首的宝座。虽然相比去年，王健林家族的财富缩水了50亿元，但排名在今年依然前进了9位，位列第32名。

王健林家族的排名变化，也折射了万达集团在地产里的沉浮。

2015年，王健林曾登顶首富。但两年后，国内地产行业刮起了寒风，彼时海外投资骤然收紧，银行突然上门催债，身负4000多亿债务且在海外疯狂并购的万达，一时陷入了四面楚歌。

为了尽快回笼资金还债，王健林不得不甩卖资产，极力降负债、去地产化，实行轻资产战略转型。但转型期也有阵痛，他在胡润百富榜上的排名节节后退。

在经历过几年调整修复后，王健林终于重新回到了正常轨道。

今年以来，他更是频频抄底，成为深陷困境中地产大佬的“救星”与“接盘侠”，如全面接管山西忻州田森汇，改名“忻州万达广场”；又与鑫苑、建业签约，全面接管多个商业项目等。

眼下，王健林正准备迎接他地产生涯的新阶段。就在10月24日，他68岁生日当天，万达商管向港交所递交的招股申请再次失效，老王随即于次日，再次迅速向港交所递交IPO申请，这是一年里万达第三次递交招股书。

只要珠海万达商管，能在2023年底前上市，敲开资本市大门，那王健林便完成了重回港股的心愿。凭借着万达商管的超大体量及轻资产属性，届时估值提升，老王的身价可能还会进一步上涨。

而在今年地产行业为数不多资产增值的人员中，最引人关注的还要属滨江集团的戚金兴。

榜单显示，2022年戚金兴、戚家齐父子的财富值达到190亿元，增长幅度高达111%，排名从去年的802名瞬间增进到第296名，可谓是一次令人惊叹的跃进。

当下的滨江，在区域深耕的民企中，尤为独特。它既不受舆论波及，融资、拿地也如常进行。克而瑞数据显示，今年1-10月，滨江以361亿元的拿地金额位列第7，就算拿它与一众国央企对比，表现也堪称亮眼。

而在今年众多房企市值大幅跳水的境遇下，滨江的股价同样实现了逆势增长。数据显示，截至11月初，滨江集团股价已从年初的4.66元/股上涨至10.63元/股，涨幅达约130%，公司市值也已涨至330亿元。

另外，海伦堡的黄炽恒、星河湾的黄文仔、金辉的林定强家族等，在今年富豪榜上的排名都有一定的上升。

其中，黄炽恒以230亿元的财富位列第235位，排名较去年上升了277位。据了解，作为地产界老板，黄炽恒也是炒股玩得数一数二的高手，有着“最牛散户”的称号。

比如2009年，黄炽恒就与兄弟黄楚欣建仓上海莱士，一年后上海莱士股票飙升150%，四年后投资收益超500%，获利近4亿元。此后，其更是频频出手钢研高纳、武汉控股、万邦达、天宝股份等股票，其中有几只他名列前十大流通股东。

2016年，凭借着投资线条的延展，55岁的黄炽恒以130亿元的财富首次上榜《胡润百富榜》，位列第213位，此后，他便成为各类富豪榜的常客。

难逃“周期”

不少房企都直呼，地产行业的钱越来越难赚了，其中的“难”，如人饮水，冷暖自知。

给地产商当头一棒的，是地产薄利时代的到来。受地价上行、销售限价等影响，地产行业毛利率在2018年达到高点之后就逐年下行，房企盈利进入瓶颈期。

这两年，不仅头部房企的毛利率集体下跌，就连华润置地、中海、龙湖、金茂、金地等多家财务“优等生”的业绩均有类似体现。

毛利下跌，如果能争取“薄利多销”的局面，那仍是比较理想的结果。在去年下半年之前，销售顺畅、规模体量不减，营收、利润、现金回笼同样较为可观。只是后来风云变幻，销售滞涩，一切都变得更为艰难。

今年，经历了“金九银十”之后，地产的销售仍然不见起色。前10月，百强房企销售总额为60954.6亿元，同比下降43.4%；销售额超千亿房企16家，较去年同期减少16家；超百亿房企100家，较去年同期减少48家。

销售回款犹如内生动力，假如运转不起来，那就算融资放开，终究只能靠“一条腿”走路。这成为了地产界此起彼伏暴雷危机的导火索。

行业下行，敏感的股市也纷纷看空，在央行“第二支箭”发出，以及一系列的融资利好呈现之前，资本市场跌得可谓是“哀鸿遍野”。

乐居财经曾做过统计，年初至11月初，在60家样本内房股中，股价跌幅超60%的有31家，超过一半。其中，有12家房企的跌幅甚至超过80%，5家房企的跌幅超过90%，在年内10个多月的时间里，犹如滑向了深渊。

香港上市的内地房企中，仙股遍地。佳源、禹洲、中梁、合景泰富、花样年等30多家地产商，股价均不足1港元；就连被列为示范性房企的旭辉，以及积极化债的龙光，也是依靠近日的股市上涨红利，才从仙股阵营抽身的。

估值本来就所剩无几，有些实控人时不时地还遭受被动减持。如在11月初，荣盛建设被动减持荣盛发展9812.13万股，占总股本2.26%；而近来中南建设大股东也被动减持2.82%股份，存在进一步减持3%股份的风险。

在地产老板身价的评判标准中，其旗下的公司市值至关重要。眼下房企的估值跌入谷底，老板持股比例减少，自然影响到他们在富豪榜上的排名。况且，他们为了疏通流动性，还在不断抛售手上的其他资产。

这种例子太多了。前有蓝光抛售迪康药业、蓝光嘉宝，许家印减持恒腾网络，后有当代置业卖掉代建平台等，这些举措也无疑会导致原持有人财富的缩水。

总而言之，胡润百富榜就如同一面镜子，照出房地产行业的兴衰存亡。地产富豪们的加速退场，也再次印证了行业周期规律，地产的高光时刻正逐渐远去。

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文章来源:乐居财经