文/魏薇

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从2021年下半年开始，城投逐渐替代民营房企，成为各大城市土拍拿地的绝对主力军。相较而言，城投拥有更优的市场信用和更强的资金实力。

克而瑞研究中心统计数据显示，自2021年2月至2022年7月，实行土地出让“两集中”（ 集中发布出让公告、集中组织出让活动）的22个重点城市出让的近四成地块由“平台类”公司获取，其底价拿地的金额占比达到近八成。

近日，财政部预算司下发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》提到，严禁地方政府举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。从近期南京土拍市场表现看，城投收缩拿地的场景并未出现。

试想，如果城投拿下的地能得到合理开发，进入良性循环，对市场各方来说都是好事。但有数据显示，截止今年第三季度，城投类公司的拿地开工率只有16%，84%的土地依然闲置。

实际上，囿于开发经验，城投面临的难题也很突出，开发意愿不足、入市节奏慢，一方面导致供应端无法及时补充，另一方面又会影响城投的现金回流。其中一部分城投已在积极行动，寻找有经验的代建公司，进行合作开发。

若充足经验的品牌代建入局，用城投+代建合作的方式，让投资和开发管理分离，专业的人干专业的事，无疑可以加速释放土地价值。

事实证明，“城投拿地再与房企合作开发”的模式具有明显的逆周期属性。2021年，代表性房企代建业务同比增长24%，其中政府合作占比快速提升、由2020年的17.1%提升至25.5%。

另一方面，品牌房企转型轻资产已是行业趋势。值得注意的是，从开发到代建，业务逻辑有了改变，不仅是项目全周期经营目标的管理与实现，也是合作双方在项目全价值链上的共商、共进、共担和共赢。

现阶段，代建行业正处于快速发展阶段。这对入局的企业来说，既是机遇，也是挑战。代建方需要在实现项目经营目标，以及委托方满意度持续提高的基础上，才能顺利实现代建能力体系的输出和持续的价值回报。

代建样本频出

有数据显示，预计中国2022年代建市场规模为1169 亿元，呈加速扩张状态。行业浪潮下，多家品牌房企入局代建业务，包括绿城、蓝城、中原建业、金地管理等早一批入局者，也包括旭辉、朗诗、雅居乐、金科、世茂、龙湖、中梁等新入局的民营房企。

早期开展代建业务的企业，经过多年的发展，已为行业塑造出了高质量样本。

比如在浙江丽水，为了提升城市能级和品质，丽水城投就曾携手央企、省企，探索运用EPC、全过程代建等新模式，打造出了“机场大道”桐岭路、“两湖”公园、工人文化宫、中山街改造、超马赛道样板段以及保障房等亮点精品工程，其中多个项目获评优质工程。

在台州，绿城管理打造的一站式TOD无界生活主场“绿城·心海里”，是地方国企携手代建开发的一个经典案例。项目所在的心海社区，属于全省首批24个未来社区创建试点，也是台州首次现场公证的“电脑摇号+网上视频选房”。据了解，项目首开时， 175套房源，约10.26%中签率，创造了43分钟28秒售罄的纪录。

近日，仙居城发开发建设委托蓝城建设的春风合院开放生活美学馆，该项目在仙居老城繁华静巷里，容积率仅1.15，具备打造高端产品的天赋。在宋卫平董事长的要求下，项目保留了原地块百年古树，以尊重当地文脉地脉，打造仙居的和合精神壹号作品。该项目虽未开盘，但人数已远超可售套数。

在江苏，仅在9月，前有太仓市城投集团、娄城高新集团与朗诗控股签约合作，共同开发新区和路雪地块；接着无锡市梁溪城投集团和朗诗控股签订了战略合作协议。

可以确定的是，代建需求只增不减。一方面，保障性住房持续扩大，公租房、共有产权房等代建需求增多；另一方面，涉房不良资产快速增长，纾困项目需要资方进驻重组，资方代建需求也会增多。

隐藏的代建实力派

包括城投在内，未来将会有更多的平台寻求与第三方社会资源合作，以填补自身房地产开发能力的不足。万亿蓝海面前，众多房企已经纷纷抢滩，占领代建领域资源。

入局者众多，难免存在良莠不齐，部分企业综合管理能力不强, 甚至无专职专业技术人员、考核管理要求等，导致履约诚信难以把握，项目实施具有一定风险。

对资方来说，事先了解代建企业的资质、操盘能力和口碑等，便显得很有必要。

提到国内代建的发展，宋卫平是一位绕不开的关键人物。他认为，代建事业是做出行业贡献和社会贡献的主要平台。已得到诸多业内认可的蓝城集团，由宋卫平亲任董事长，在代建领域，堪称妥妥的实力派。

今年三月，蓝城蝉联“2022中国房地产政府代建运营引领企业”和“2022中国房地产代建运营优秀企业”，9月荣获“中国房地产代建领先品牌”、“中国房地产政府代建领先品牌”。截至目前，其在全国范围内代建项目已达401个，在浙江杭州、嘉兴、台州、绍兴等地均已介入多个城投拿地代建代销项目。

早在宋卫平的绿城时代，其就将政府保障房建设的重任委以老部下裘黎明。据了解，裘黎明曾先后担任绿城建设保障房建设事业部副总经理、绿城东部城市公司副总经理，后来作为创始人之一获任为绿城乐居总经理。

在代建领域，裘黎明已经深耕了十余年，有着“政府代建领域领军人物”的称号，不仅是正高级工程师、一级注册建造师，还是中国房地产研究会住房保障和公共住房政策委员会住房保障专家组成员。

2019年11月11日，裘黎明被蓝城集团正式任命，组建蓝城乐居。团队创立之初，裘黎明带领原绿城乐居核心团队20余人从零开始。三年时间，也是疫情三年，和房地产深度调整期，蓝城乐居的发展壮大为代建逆周期发展给出了不容忽视的证明：到目前为止，其已承接代建项目88个，包含政府安置房、城投拿地商品房、未来社区、办公楼、学校等，有望到年底突破1500万㎡的建筑体量。

在蓝城，宋卫平先生是其产品把控的第一核武，据介绍，蓝城乐居平台的所有项目的建筑设计方案必须经过宋卫平的评审，有些项目反复修改直至达到老宋要求。

其次，蓝城乐居多年专业从事政府投资项目代建，项目打造以党建引领，将支部建在工地上，已成为房产界非公有制企业党建的标杆，保持了良好的政府关系。其旗下拥有甲级设计院、造价咨询、景观设计、材料贸易、物业服务、商业运营等专业公司，是全产业发展的重要护卫队。

此外，其积累的专业经验通过蓝城乐居研究院和乐居学院两大创新研究和知识共享平台，成为了其重要的发展引擎。到目前蓝城乐居研究院已产生专利60余项，国家、省、市级标准10项、专著以及课题、核心期刊论文多个。浙江省的保障性住房建设标准也为其参与修订。其对未社区的研究也颇具建树，今年出版发行了由原浙江省住建厅项永丹厅长作序，裘黎明主编的《未来社区建设与运营实践探索》。

除了作为房企企业先天的开发效率、成本把控、品牌溢价优势，蓝城乐居团队资深多年的房地产轻资产运营能力是最重要的，其可保证专业开发能力发挥至最大化，保证项目建设达到最佳效果。与此同时，蓝城乐居正在进一步做全做大全产业链资源，延伸金融服务、设计业务、营销服务业务、物业管理业务、咨询服务等业务。

从发展来看，代建未来5-10年仍有确定性的支撑。有数据显示，政府代建未来5年复合增速预估24%；商业代建未来5年复合增速预估12%，并在整个代建行业占比保持在65%左右。这是一个稳步增长并将进入充分竞争阶段的行业。而以蓝城为代表的企业，已经做好了准备，要大干一场。