佳兆业率先走出的“央企+AMC+出险企业”纾困模式再获实质进展。

(资料图片仅供参考)

9月初，广州南沙山海合悦项目全新示范区亮相，该项目前身为佳兆业悦伴湾，在今年6月底正式引入信达地产代建代管后更名，迅速盘活，目前入市在即。

这仅是佳兆业资产盘活的一个缩影。

引入AMC 项目盘活显成效

悦伴湾项目是佳兆业集团2020年通过公开拍地所得，由于2021年11月，佳兆业陷入流动性困境，该项目全部股权转让给平安信托，彼时有知情人士透露，股权转让是平安信托落实风控措施，相关责权没有变化。

此次项目能全面复工，AMC中国信达发挥着关键作用。而这也是中国信达介入出险房企纾困，首个成功落地的项目。

根据信达地产发布的信息显示，山海合悦项目开发是其与平安信托深度合作，采用“金融机构接管+委托代建”模式，即由中国信达深圳分公司折价收购项目债权，深圳华建提供增量资金借款，信达地产华南区域公司操盘代建。

业内人士分析认为，这是各方多赢的一种方式，项目做了风险隔离，并有央企背书，可以迅速盘活，有利于加速资金回笼，推动项目本身债务风险的化解。

引入AMC，对于佳兆业而言并非首次。

早在今年4月，佳兆业便率先与招商蛇口、长城资产达成三方战略合作，重点围绕粤港澳大湾区城市更新、房地产开发、商业综合体硬等领域全面开展合作。

业内人士分析认为，佳兆业率先探路“央企+AMC+出险”模式，旨在共建一个相对独立的平台来盘活佳兆业的项目，既不给自身添乱，又能为房企纾困提供实质帮助，这种模式或能为其他出险房企提供解题思路。

据知情人士透露，目前佳兆业与招商蛇口、长城资产的合作在顺利推进中，合作项目有望近期实现落地。

政策支持 AMC加速入局保交楼

2022年初，金融监管部门曾召集多家全国性AMC开会，集中研究AMC按照市场化、法治化原则，参与出险房企的资产处置、项目并购以及相关金融中介服务。6月，银保监会对金融AMC在化解金融风险方面提出更高期望，大幅放宽了金融AMC的资产收购范围。

在“保交楼、稳民生”的背景下，各大AMC积极入局出险房企纾困。根据中金研报，从目前已公开的纾困案例来看，AMC主要纾困方式是联合产业投资人(通常为央企或地方国企)设立纾困基金或合作平台，由AMC发挥产业链及政府资源调动融通优势，由产业投资人发挥开发运营优势；纾困对象则包括房企以及地产项目。

事实上，AMC的优势主要在于不良资产的处置，并且拥有丰富的房地产项目经验；此外，AMC还可以通过资金支持缓解出险房企短期的流动性困境，盘活资产。也有机构指出，从经验来看，过去AMC主要起到促成债务展期、注资等作用，且主要目的在于让自己“解套”。

中银证券指出，房地产相关不良资产业务受到AMC的关注，一方面是因为行业贷款权重相对较高，因而不良资产业务体量较大；另一方面则是由于房地产抵押物价值高、升值潜力大，包括土地、在建工程、烂尾楼、投资物业等。

优质资产 有效支撑率先脱困

不过，AMC是市场运作的机构，在参与纾困过程中会有严格的筛选考量，比如在项目的选择上需要谨慎评估复工难度和本金风险，优先选择“优质不良资产”是AMC的行事准则。

以广州南沙山海合悦为例，该项目位于南沙自贸区，具备区位优势等核心竞争力。而从佳兆业、招商蛇口、长城资产三方的合作范围看，主要也是集中在粤港澳大湾区范围内的优质城市更新资产。

优质资产正成为佳兆业在出险房企中率先走出“央企+AMC+出险企业”纾困模式的关键。佳兆业集团深耕粤港澳大湾区，素有“旧改之王”之称。截至2021年6月底，佳兆业拥有项目213个城市更新项目储备，占地面积超5370万平方米，大湾区项目储备占比逾99%，其中深圳、广州两地货值占比高达73%。

凭借优质的城市更新资源，佳兆业在成功引入AMC纾困的同时，也获得了央企老朋友中信集团的驰援，双方探索以服务信托的模式开展多维合作，盘活了位于深圳的多个核心项目。

其中佳兆业航运红树湾出于对目前房地产市场信心的考虑，在中信城开介入后更名“中信城开·红树湾”，迅速盘活，开盘后劲销持续，该项目荣登8月深圳普通住宅项目销售金额TOP5、8月深圳普通住宅项目销售面积TOP8。业内分析，随着与央企、AMC等多方合作的深入推进，将有效支撑佳兆业率先脱困。