文/李奕和

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一个多月前将手持的香港启德项目50%股权，以13亿港元出售给合作方龙湖，合景泰富的流动性问题依然待解。

在数额较大的待偿境外债面前，它选择提起要约交换以延长债务期限。

上周五（9月2日），合景泰富（01813.HK）公告，对旗下2022、2023年即将到期的三笔境外美元债进行交换要约和同意征求交易，延长债务到期期限。

同时，将其2024-2027年到期的六笔美元债券开展同意征求，以豁免与交换债券的交叉违约。

上述两项操作，前者涉及债务16亿美元，后者涉及债务24.61亿美元。

上半年，受行业整体市场低迷影响，合景泰富经营业绩有所下滑。期间合约销售额262亿元，下降53.38%；实现收入84.7亿元，减少34.7%。归母净利润4.35亿元，下滑84.2%。

实际上，在房企自身“造血”不足、外部融资不畅，流动性承压的背景下，延长债务到期期限，成为了房企避免债务违约的有效方法。

但房企提起的要约交换能否征得债务持有者的同意，不同房企情况也各不相同。

16亿美元债要约交换

据了解，受行业银行贷款减少、买家对房企能力担忧、预售资金受限等多种因素影响，离岸资本市场反应负面，合景泰富偿还即将到期债务款项的资金来源受到限制。

基于此，该公司试图对现存美元债进行交换要约及同意征求。

公告显示，合景泰富此次发起要约的三笔合计16亿美元票据，包括6.5亿美元的2022年9月到期6.0%优先票据，2.5亿美元的2022年9月到期5.2%优先票据，以及7亿美元的2023年9月到期7.875%优先票据。

按照合景泰富在公告披露的条件，交换代价为，每1000美元的2022年9月到期美元票据，其用2024年1月新票据本金总额950美元替换，另以现金偿还本金50美元，同时给予投资者5美元奖励金。

每1000美元的2023年9月到期美元票据，其用2024年8月新票据本金总额1000美元替换，并给予持有人现金5美元的奖励以及偿付任何应计利息。

此外，公告中同时同意征求的6笔合计24.61亿美元票据则包括：2024年3月到期的4.58亿美元票据、2024年11月到期的6.25亿美元票据、2025年8月到期的3亿美元票据、2026年2月到期的4亿美元票据、2026年8月到期的3.78亿美元票据及2027年1月到期的3亿美元票据。

对于同意征求，该公司将就同意票据本金额每1000美元支付2.50美元的同意费。

合景泰富称，交换要约及同意征求将改善整体财务状况、延长债务到期情况、加强其资产负债表及改善现金流量管理。但交换要约及同意征求能否获得票据持有人的通过，仍有待确定。

该交换票据的交换要约及同意征求于2022年9月2日开始，并将于2022年9月9日下午四时正（伦敦时间）届满。

公告称，倘若交换要约及同意征求未能成功进行，合景泰富可能无法悉数偿付交换票据及同意票据，且其为履行财务承诺所作的其他努力未必能达到预期效果。

届时，或须考虑进行替代的债务重组。

上半年营收、利润“双降”

上半年，房地产市场延续了去年下半年以来的持续低迷态势，即便不少行业人士此前预计市场将在今年5、6月份有所回暖，但实际的市场仍不尽人意。

这样的背景下，大部分房企业绩下跌，合景泰富也不例外。

今年1-6月，该公司录得合约销售额262亿元，预售面积135万平方米，销售额同比下降了53.38%。财报表现上，合景泰富实现收入84.7亿元，减少34.7%；归母净利润4.35亿元，下滑84.2%。均有较大程度的下降。

期内，该公司收入主要来自物业开发、物业投资及酒店营运三个业务分部。当中，物业开发收入77.25亿元，同比减少36.6%；物业投资收入4.71亿元，同比增加5.9%；酒店营运收入2.74亿元，同比减少19.5%。

业绩下滑、现金不足以及流动性承压，是合景泰富此次对即将到期的美元债作出要约交换及同意征求的主要原因。

中期报告显示，于2022年6月30日，合景泰富有银行及其他贷款、优先票据及境内公司债券分别为449.54亿元、270.99亿元及48.13亿元，有息负债合计768.66亿元。当中需在一年内偿还的有息债务226.07亿元。

而该公司报告期末持有的的现金及银行结余的账面金额221.97亿元，除去受限制现金170.73亿元，能灵活使用现金51.24亿元。与短期负债存在较大的资金缺口。

据了解，今年初至报告日，合景泰富累计共兑付包括境内债券、CMBS及ABS本金合计59.39亿元，连同境外美元债券2.5亿美元。

推动商办整售以偿债

为了筹得更多资金用以偿债，稳住现金流，合景泰富也在通过出售资产以扩充流动性。

7月27日，合景泰富公告，以现金代价13亿港元将持有的香港启德项目公司50%股权及股东贷款出售给龙湖。

项目公司由合景泰富及龙湖在2017年5月17日共同成立，在香港启德沐泰街11号持有一个名为尚·珒溋的项目，总销售面积50万平方呎住宅项目，开发已经全部完成。

当时，合景泰富称，出售事项将提高资产周转率、为偿还债务及一般营运资金产生额外现金流入及降低其负债比率，从而有助集团降低风险并实现长期稳定及健康发展。

该资产只是合景泰富出售计划中的一小部分。据了解，该公司在今年初组建了大客户销售团队，拓展大客户资源以促进整售位于广州、北京、上海的部分非核心区域的写字楼。

根据中期报告，截至2022年6月30日止，合景泰富旗下共拥有177个项目，分布于中国内地和香港共44个城市，拥有土地储备共计权益建筑面积约1494万平方米，总建筑面积约2062万平方米。

其商业版图布局于粤港澳大湾区、长三角、环渤海、成都、重庆、南宁等一二线城市核心地段及新经济区，已开业投资性项目共45个，其中商场11个，写字楼10个，酒店24个。

在行业的下行周期，这些位于一线城市的城市副中心或新兴商务区的持有性物业若能顺利推进整售落地，无疑将为合景泰富提供可观的现金收入，增强其财务安全性。

此前6月，惠誉方面就曾透露，合景泰富正寻求整体出售写字楼，这可能会筹集55亿至57亿元人民币，用于偿还即将到期的债务。在2022年4月，合景泰富以13亿元的价格出售了一栋写字楼。