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严明会 9月1日，标普发布研究报告表示，万科（02202.HK，000002.SZ，BBB+/稳定/--）具有韧性的利润率、稳健的营收增长和稳定的债务水平将有助于稳定该公司2022年的杠杆率。标普继续评估万科企业在当前行业低迷时期的流动性为充足。这是由于该公司的高现金回款率、顺畅的境内外再融资渠道以及谨慎的土地收购。

标普仍然相信，在如今情况下，这家中资房企将在2022-2024年保持稳定的EBITDA利润率。在标普看来，这是由于该公司致力于购得好地段且盈利水平较好的项目。2022年上半年，万科企业的整体毛利率稳定在21%左右，与2021年的水平大致相似。此外，该公司严格控制成本。销售、营销、管理和其他费用占2022年上半年总营收的6%，低于去年同期的6.9%。

万科企业有望在2022年实现10%-11%的总营收增长。标普的预期是基于该公司在该年内完成交付约3900万平方米项目的目标。由于交付大量的项目，其总营收在上半年增长了24%。

即便如此，2023年至2024年期间该公司营收可能每年下降13%-16%。该公司在2022年上半年合同总销售额同比下降39%。在未来两三年，标普估计万科企业的年度合同销售总额将保持在4700亿至5000亿元人民币之间，而2021年为6280亿元人民币。

同期内，万科企业的债务水平可能会下降。根据标普的评估，这是因为该公司将需要较低的资金来支持较弱的销售。标普预计，该公司在2022年至2024年期间债务/EBITDA的比率为2.7倍至2.9倍，略低于标普的评级下调触发阈值——3.0倍。

万科企业可能会继续谨慎管理其流动性。2022年上半年该公司产生了正的营运现金流（约83亿元人民币），现金回款率超过100%。该公司还通过在2022年1月至8月期间发行约199亿元人民币的在岸和离岸债券来补充流动性，且上半年土地收购总额同比减少约66%。因此，非限制性现金（不包括预售托管账户中的现金）/短期债务的比率保持在1.5倍。控股公司层面的现金也覆盖了万科企业78%的短期债务。

本报告不构成评级行动。