“2022中国现代居住发展指数”调查结果显示，超半数受访者认为我国现在的租房市场“比较差”或“很差”，认为“一般”或“不错”的受访者不足四成，只有0.9%的受访者认为我国现在的租房市场“很好”。

同时不可否认的是，我国当前的租房需求只升不降且未来发展空间较大。随着城市化进程继续深化、大城市群急剧再城市化，统计数字显示全国非户籍人口比例达到37%，其中租房人群近七成，整体超过2亿人。

(资料图片)

一直以来，租房业务被认为是个微利行业，尤其是近两年随着“租金贷“等违规模式被叫停、恶性竞价收房导致运营失衡出现不断暴雷等问题，行业发展模式与前景受到更多挑战。

为响应“加快发展长租房市场，推进保障性租赁住房建设”的中央政策号召，蓄力多年的贝壳正式入场，并推出分散式机构托管服务——贝壳省心租。

具体来说，即贝壳成立了自营资管品牌，组建专业资管与租务团队，同时在房源收录标准、房源维护运营机制、服务品质管控等持续升级，最终将市场上分散的房源转为有品质、可信赖的专业机构化长租房源，并提供专业管家服务，给业主提供一站式托管服务，给租房用户提供安心租房体验，实现业主省心、租户安心。

截止目前，贝壳省心租已在北京、上海、天津、成都、杭州、苏州、宁波、深圳8个城市服务，在管房源超35000套。其中，成都、北京的在管房源数量均已破万。

省心租只是贝壳租房的业务板块之一。去年年底，贝壳发布“一体两翼”战略升级，并推出全新的租住服务平台贝壳租房。在产品与服务层面，贝壳租房以平台方式提供租赁经纪服务、公寓运营服务、机构托管服务（省心租为主）、投资共建房源等由轻到重的各类租住产品和服务。

直击行业痛点，聚焦高性价比房源

由于供给端和需求端的不平衡，租赁行业乱象频现、痛点重重。租客担心房源的真实性、押金退还问题、维修费用等，房东则更多的会担心房屋租期、卫生、家具损坏等问题。

在贝壳省心租的模式下，业主将房源交给贝壳省心租行托管，并根据被托管房源的面积、居室、周边配套等维度，设置30-60天不等的空置期，空置期内，省心租不需要向业主支付租金。签订合同后，即能确定其合同生效期间（除空置期外、维修费），无论市场环境如何波动，都能保障业主“旱涝保收”。

同时，贝壳省心租还为业主提供的专业托管服务，以解决出租慢、租金没保障、租后不省心问题，让业主收益稳定，租前租后各类事务省时省力。

对租客而言，贝壳省心租房源具有严格的收房、定价、服务标准，选择贝壳就等于选择了区域内高性价比房源集合。贝壳租房还对每年租金涨幅设有上限，据了解，这一上限显著低于行业平均水平，租金水平相对稳定。另外，为了保证租客的生活品质和居住体验，贝壳省心租的日常水电维修，租务管家均可以做到及时响应，为租客解决租住生活中的各项“大小事”。

成都链家东南大部租赁总监刘文宇表示：“省心租和普通租房有很大区别。普通租房碰到问题和业主沟通，业主会想是不是我弄坏的，也许会让我承担一半的修理费，又或者我自己修之后把发票发过去。但是你跟省心租管家说了，他看过以后判断出是谁的问题就直接修了，这是真的省心。其次是我跟业主说一个事情，业主一般好几天才会来解决，但管家的反馈速度和修理速度就会很快，基本上要么今天要么明天。”

在模式设计之初，省心租业务就摒弃了传统的溢价模式，而是通过规模化收房和高效去化，提升平台内的协同效率，挣“空置期“差的钱。因此，除了通过各类标准筛选品相最优的房源，从租后服务端让客户省心，贝壳还会同时兼顾价格优势，以打造“区域内高性价比房源”来实现快速去化。

与市场上多数长租公寓的品牌不同不同，贝壳租房只做整租，且不会对业主的托管房源进行额外装修或重装配，房屋不会打隔断，也不会分租给客户，从而不影响委托到期后的再次出租。

另外，为了保障房屋在权属划分、款项结算、居住体验等方面安全可靠，省心租对待收房源品质的考察也非常严格。具体而言，省心租禁收标准包括九大类型的房源，比如凶宅、二房东、产权不清晰、甲醛房等房源均在省心租的禁收名单。

成都省心租总监张莉涓认为，“不好租”的房子本质上是“没收好”。“我们有明确的收房门槛，但与很多长租公寓会对房子进行重新装修不同，省心租不会对房子大改，因此很多都是非标，这就需要我们根据市场去化不断倒推应该收什么样的房子。”张莉涓表示。

以“装修色彩饱和度特别高”为例，在实践中，张莉涓看到今天的租房群体以90后、00后为主，他们对于装修浮夸、色彩浓烈的房源风格很难接受，“这部分房子很难去化，成为着火房，所以我们后续在收的时候对这类房就会慎收甚至禁收。”张莉涓解释。

平台建设是关键，提升平台内协同效率

贝壳省心租摈弃了传统的“做二房东吃差价”的高租金溢价商业模式，而是通过与贝壳房产经纪业务的深度协同，以及不断倒逼自身的平台能力、管理效率、服务品质，而达到整体业务的“微利可持续”。

贝壳省心租会对收房标准、出房周期效率、线上成交占比、服务反馈指标充分关注，并通过房源、客源、服务效率与体验之间的动态平衡管理，推动收房端以及出房端的规模化、高效化，打造一个品质、规模、效率的正循环。

基于市场情况与交易数据情况，贝壳会根据同类型房源房屋成交周期的均值天数设置空置期，如何通过自身多方能力，提升经纪人和贝壳租房的资管经理的协同效率加快房源去化，缩短“出房”所需的实际时间，与空置期打出时间差，是贝壳省心租商业模式的核心。

通过及时进行资源、数字盘点，对于空置期较长的急租房，贝壳在收房端及出房端采取措施快速去化，缩短空置期。这就对收房质量、定价标准提出了要求，也对平台运转效率、房源规模、出房去化能力等方面的效率提出更多挑战。

在贝壳的概念中，规模与效益是并存的。张莉涓说道：“今天其实收房上面无非就是你怎么能收得准价格，对房子这是很难的一件事情，如果这个做不好的话，后面的出租率就会低，一旦时间精力进入到这种恶性循环里面去，效率就不高。”

通过省心租严格采取限制自身出租房源涨价范畴的非溢价模式，以租赁效率能力和租后服务体验作为核心支撑，满足用户多元、深层次的需求，贝壳最终保障了省心租业务的长期微利可持续。

无论是集中式公寓方面的运营业务，还是分散式的省心租业务，贝壳都在探索如何发挥科技、平台、运营激烈，创造出既有商业机制，又有社会价值的平衡模式。

随着一体两翼战略落地，贝壳今天正在从房屋交易平台转型为围绕“居住”全场景下的综合服务平台，夯实租房市场，向着大居住服务链的上游再迈出一步。伴随租房业务扩大发展的居住生活服务，贝壳已经构建了更长的居住服务链条、更长的用户生命周期。