文/魏薇

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“非常残酷、非常困难、非常复杂。” 在前不久的半年度经营工作会议上，中梁控股董事长杨剑连用三个“非常”表达了当下房地产市场的艰难处境。

同时，他对内对外传递出了信心，并明确了接下来的经营思路：“下半年房地产行业或将逐步走出至暗时刻，销售量将缓步上升，越是黎明前越黑暗，我们要更加强调安全健康，保持合理流速，强化组织韧性，最小化成本过冬，以时间换空间。”

一周后的7月29日，中梁控股公告了有关2022年7月票据的最新消息，其未能偿付一笔于7月29日到期的9.5%优先票据剩余1257万美元本金及其利息。

基于此，中梁债务违约的消息甚嚣尘上。但好的一面是，由于此前中梁已经成功展期了债券的大部分，并获得了豁免交叉违约，因此未能实现交换的剩余部分债券，不会造成其他美元债交叉违约，也不会造成中梁债务提前到期的情况发生。

6月中旬，中梁控股曾发布公告，2022年7月到期美元票据的交换要约，累计取得最高超过97%支持率，交换要约的全部先决条件已经达成。

中梁绝不躺平

2022年，是中资地产美元债的偿债高峰期。债务压力下，中梁今年以来多次主动对旗下美元债券寻求展期。

4月28日，中梁控股公告，拟对两笔美元债进行展期。分别为5月19日到期的票息8.5%、本金总额3亿美元、未偿还金额为2.89亿美元的债券，7月29日到期的票息9.5%、本金总额4.5亿美元、未偿还金额为4.39亿美元的债券。

5月18日，中梁完成对2022年5月到期的2.62亿美元和2022年7月到期的3.68亿美元票据的交换要约，将其置换为2023年4月到期的2.01亿美元和2023年12月到期的4.29亿美元新票据，新债券的票息分别提升0.25个百分点。

交换要约后，这两笔债券尚存2700万美元和7100万美元的未偿本金。6月1日，中梁再次宣布，拟对两笔债券的剩余未偿余额进行交换要约。截至6月10日交换要约截止日，32.49%的投资者同意对2022年5月剩余票据交换要约展期，82.33%的投资者同意对2022年7月剩余票据交换要约展期。

对于剩余未能同意交换的票据，中梁在过去的一段时间也积极进行沟通，在公平一致的前提下寻求妥善解决方案。

经过主动的债务管理，中梁已完成管理今年所有美元债务的到期风险。债务顺利展期后，其资金压力将得到有效缓解。

截至目前，中梁存续美元债3只。包括未偿还的于2023年4月到期的12.0%优先票据，于2023年4月到期的8.75%优先票据，以及于2023年12月到期的9.75%优先票据。

当下，保交付已然成为楼市重点。上半年，中梁已交付49个批次、近20000套房屋。从销售端来看，中梁在上半年已累计实现签约额387亿元，全口径销售排行稳居行业前25名；回款方面，签约回款率远超年初设定目标。

房企展期进行中

展期并不是资不抵债，只是由于暂时的流动性短缺，通过展期以时间换空间，为公司保存实力，以保证公司正常经营和项目交付。通过这样的方式，可以为公司提供充足的时间克服短期流动资金困难及现金流压力。

3月25日，银保监会也公开表示鼓励有还款意愿、吸纳就业能力强的行业和企业，通过展期等方式纾困解难。

当下，主动寻求债务展期已经成为房企避免债务违约的惯用手段。对比债务实质违约的双败局面，债务展期对债务人和债权人双方都有利。

今年以来，包括金科股份、阳光城、融创中国、富力地产、龙光控股等在内的多家房企均展期成功。部分房企还为展期债券增信，如由公司股东或实控人提供担保，将项目公司的股权进行质押等。

与中梁相似的一幕也发生在宝龙地产身上。

7月26日，宝龙地产（01238. HK）公告，其第四批2022年票据的所有尚未偿还本金额及其应计利息，于到期日2022年7月25日到期并应支付。但截至公告日，宝龙地产尚未偿还该等没有交换的第四批2022年票据余下尚未偿还本金额2129.4万美元的本金及应计利息。

随后，外界关于“宝龙美元债违约”的消息传开。对此，宝龙地产方面做了“反击式”回应，称其已对今年7月及11月到期的两笔美元票据进行交换要约，两批票据交换要约已获本金总额近九成接纳，展期成功。对于剩余约10%的未进行交换投资者，宝龙表示，大部分是因为交换展期过程短，导致投资人未能及时进行交换。

由于此前公司已经成功展期了债券的大部分，并获得了豁免交叉违约，因此即便未能实现交换的剩余部分债券，也不会造成其他美元债交叉违约，不会造成债务提前到期的情况。

同时，宝龙还称，将与余下的第四批2022年票据及第二批2022年票据的持有人积极保持沟通，并鼓励相关持有人于切实可行情况下尽快与本公司联络，务求就结付该等票据达成双方同意的安排。