文/赵微

(资料图片仅供参考)

7月18日，广州第二轮土拍收官，揽金209.6亿元。

本次土拍挂牌14宗涉宅用地，成交11宗，其中3宗地块溢价成交。

国央企仍是本次土拍的主力。其中，保利开启“买买买”模式，6宗地，斩获3宗；越秀拿下2宗海珠地块；广州交投、珠江实业也分别拿下白云黄金围、荔湾南岸路地块；花都区属国企宝信底价拿下花都区3宗地块。

值得注意的是，在5月5日的广州首轮土拍中尚能看到民营房企的身影，但本次土拍，无一家民企拿地。

广州本轮土拍中，绝大部分地块由原来“限地价+竞自持+摇号”，改成了“限地价+摇号”。取消竞自持环节，即一旦地块竞拍至15%的封顶价，便会直接进入摇号环节。

本次土拍开始前，广州市房协相关负责人认为，此番转变，有利于房企积极性提高，民企拿地比例或提高。在原来的竞自持模式中，这部分资产归拿地房企所有，只能对外出租，不能销售，对开发商而言，相当于变相增加了一项成本。如今取消该环节，相当于让利房企。成本减少，房企的拿地动力自然提高，尤其是民企。毕竟，只有持续拿地，保持有货可售，才有机会让业绩稳健增长，走上可持续发展之路。

但事与愿违，广州本次土拍无一民营房企成功拿地。上述让利举措似乎并不足以提振民营房企的拿地信心，流动性压力下，民营房企不再大肆拿地，而是更愿意将有限的资金投资到确定性的市场。

如此，也说明民企拿地更加谨慎了。

压力之下，房企每拿一块地都尽量做到“零失误”。在基本面差的城市或板块不拿或少拿，在楼市韧性较强的城市拿地也持谨慎态度。

2022年上半年，超八成上市房企尚未在集中供地城市拿地，绝大多数为民营上市房企。即使是规模房企，对于拿地的态度也围绕着审慎二字。例如，万科前5个月只拿了13块地，绿城截至6月17日也只拿了19个项目，碧桂园上半年权益拿地仅50亿元。

克而瑞地产研究中心数据显示，今年上半年，近九成房企拿地金额同比下跌，拿地企业中，国企、央企、地方平台公司仍是土地市场的主力军。

就全口径销售TOP50企业而言，国央企投资金额占比达73%，尤其中海、华润、招商等房企在22城投资积极。北京二轮土拍中，中建系成为隐形赢家，共4宗地块，最终收获2宗，并且热门太阳宫地块被中建二局以66.82亿元、15%溢价率、10%政府持有产权的代价收入囊中。

而民营房企则低调许多，拿地金额仅占27%，且集中在龙湖、滨江等少数企业。其中，滨江集团在杭州二轮土拍中耗资225亿元拿下12宗地，占该土拍总成交金额超四成，其原因在于该集团深耕浙江的经营策略，并且滨江集团上年度营收、归母净利润增速均超30%，2022第一季度，该公司已售未结算的预收房款为970亿元，覆盖2021年营收2.5倍以上，为后续收入的增长提供了较为稳健的基础。

政策暖风频吹，但市场并未全盘回升，在现金流的压力之下，业内预计房企的全年投资态度依然会维持谨慎。

业内人士普遍表示，当前楼市整体销售依旧承压，流动性压力下导致民企拿地信心仍旧不足，拿地策略也依旧偏向谨慎。

有业内人士认为，预计部分土拍表现不佳的城市还将持续扩大房地价差，以提供更为充足的利润空间吸引房企参拍。此外，随着房地产市场的逐步回暖，预计下半年土地市场热度将有所回升。

龙湖相关负责人也曾在上海交易所交流会上表示，土地市场在未来很长一段时间都会具备非常好的机会，土地价格会回归理性。“目前来看，土地市场的氛围和温度，会是一个理性的状态，而且这个状态会持续下去。”该人士说。

旭辉方面则透露，本着量入为出的原则，在销售和回款相继恢复以后，正常的拿地节奏也会得到恢复，并且他们对于土地市场未来的判断与龙湖方面保持一致，认为未来地块质量将会有明显提升。

在易居企业集团CEO丁祖昱看来，民营房企拿地能力恢复或是土地市场能否企稳的关键。“随着市场预期转暖，土拍门槛降低，以及优质地块供应增加，更多房企或参与拿地。”

克而瑞地产研究中心最新数据显示，6月份百强房企的业绩规模环比增长61.2%。同时，6月重点30城供应面积环比增长50%，同比跌幅收窄至36%；成交面积环比增长31%，同比跌幅收窄至38%等一系列数据，证明市场信心正在逐步恢复。

此外，根据易居研究院数据，6月份，全国100个城市土地（含纯住宅、商住、商办用地）成交幅数为959宗，环比5月增速为63%，成交建筑面积为7001万平方米，环比5月增速为104%；成交金额为4015亿元，环比5月增速为141%。广州市房协相关负责人表示，在顶层设计的红利下，以及在供地模式变化的情况下，各地土拍已逐渐呈现复苏之势。目前，多地已完成今年的第二轮集中供地，对比第一轮均有不同态势的增长，多城更是拍出100%的成交率。

纵观各地土拍表现，得益于地方供地规则的放宽和拿地门槛的降低，土地流拍现象有所好转。与此同时，6月楼市销售转好也带来了一定信心，后续若能保持销售恢复节奏，预计土地市场也将迎来实质性好转。

丁祖昱认为，受制于楼市销售承压，叠加下半年偿债压力，地市回暖或遥遥无期，但随着市场预期转暖，土拍门槛持续降低，以及优质地块增加供应的情况下，或将有更多房企参与到第三批次的拿地中来。