文/曾树佳

行业出清到了一定阶段之后，回暖的信号正在不断释放，不仅楼市政策暖风频吹，各个主要城市公开发布鼓励和放松类调控政策，央行、银保监会等也陆续出台了房地产金融措施，提出保持房地产融资平稳有序，支持房企发债等合理融资需求。

地产领域“稳”字当头，但信用的重建、信心的重塑，并非一朝一夕之功，而是一个稳步改善的过程。近日，民营房企信用保护工具落地，便是行业融资恢复的又一个节点。

5月16日，监管机构将碧桂园、龙湖集团和美的置业3家民企选定为示范房企，预计在近期陆续发行人民币债券。为吸引投资人，创设机构将同时发行信用保护工具，以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。

而继龙湖、美的置业宣布发债之后，5月20日晚间，碧桂园地产也称已完成2022年第一期公司债券“22碧地01”的簿记建档工作。

本次债券总规模为5亿元，债券期限为3年期，附第一年末及第2年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权；剩余部分自中国证监会注册发行之日起二十四个月内发行完毕。中信建投证券为主承销商、簿记管理人和债券受托管理人。

公告称，本次债券起息日为2022年5月24日，本次债券募集资金扣除发行费用后，将用于置换发行人对“19碧地 01”债券回售垫付的自有资金。

此前公告显示，碧桂园地产已于2021年2月10日获中国证监会许可注册向专业机构投资者分期公开发行总面值不超过人民币139亿元的公司债。

有业内人士表示，信用保护工具的出台，是针对房企信用端的改善，因此这对当前房企的纾困是有效的。如果覆盖范围能够扩大，将成为行业融资改善很好的催化剂。

融资迎来“曙光”

今年以来，地产行业的回暖，之所以还未显著呈现，一方面是由于从政策端到市场端的传导需要时间；另一方面，疫情的阶段性影响，也导致了房企销售回笼资金仍有难度，使得“小阳春”推迟到来。

资金链拮据的地产商，普遍面临偿债压力。今年上半年是公认的房企偿债高峰期，其中2月到期债务规模约395亿元，3月、4月连续两个月的到期债务规模均超过千亿元。

不过，尽管有压力存在，但行业持续的放松调整，也让人看到了向好的趋势。在有所放松的政策环境下，房企的处境，似乎正在悄然发生变化。

克而瑞统计数据显示，4月房企有32笔债券到期，金额共计544亿元,环比下降15.1%，到期债券只数环比减少9只。5月，将有24笔债券到期，合计约351亿元，环比下降35.4%，偿债压力已有所下降。

而暖风仍在继续吹拂。5月中旬，央行、银保监会发布公告称，首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，按现行规定执行。

上述政策发布之时，国内今年以来已有23城24次放松限贷、57省市63次放松公积金贷款、百余城下调房贷利率20-60个基点。春风又绿江南岸，这些利好的消息，给后续的房地产市场，注入了强心剂。

对于房地产企业，监管部门也在选择性地放开融资渠道。继此前的中票、并购贷之后，健康发展的民企，率先接到了融资的“源头活水”，碧桂园、龙湖、美的置业被列为示范房企，并将陆续发行公司债。

这释放了监管层希望通过优秀范例，来引导房企融资回归正常轨道的信号，而三家房企均为民企，也体现了监管层对优质民企在融资上的支持。

更为引人关注的是，创设机构还将发行包括信用违约互换(简称CDS），或信用风险缓释凭证（简称CRMW）在内的信用保护工具，为行业融资的改善提供助力。

信用保护工具能将信用风险与市场风险分离，达到了风险分散的目的，降低整体的市场系统性风险。对于房企而言，CRMW与CDS的使用，将有效扩大优质房企直接融资的规模；此外，通过发行带有CDS的债券，也能提高债券的信用等级，降低债券的发行成本。

显然，房企的流动性改善前路，已有了“曙光”。

被选中民企的“优质”

5月16日，龙湖集团宣布发行2022年第二期境内公司债，发行规模达5亿，期限3+3年，发行利率4%，该债券为民营房企公司债券首单创设信用保护合约。而美的置业也跟进龙湖，宣布发行10亿2+2年无担保公司债券。

同日，深交所披露，市场首单民营房企信用保护凭证成功设立，与“中信证券-联易融-信联1号2期供应链金融资产支持专项计划”（简称龙湖供应链ABS）配套成功完成簿记。

该供应链ABS发行总规模4.02亿，优先级利率3.50%，基础资产为供应链上游306家中小供应商对龙湖的应收账款。对应信用保护凭证名义本金4000万元，被保护标的发行规模4亿元。

5月20日晚间，碧桂园地产也宣布已完成2022年第一期公司债券“22碧地01”的簿记建档工作。

在信用保护合约的支持下，本期发债吸引了包括国有大行、股份行和证券公司等多家机构踊跃参与投标过程。最终，碧桂园公司债券的发行过程圆满落地，票面利率4.5%。

分析人士认为，该笔债券的发行具有标志性意义。碧桂园被选定为示范房企，率先试水通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资，毫无疑问体现了监管机构对优质民营房企基本面以及持续经营能力的认可。监管层此举释放出更加明确、积极的稳地产信号，民营房企融资环境已经逐步回暖。

龙湖、美的置业、碧桂园一笔笔的融资，的确为后续其他房企起到“示范”作用。有人会问，为何他们会被选中？这从其稳健的经营状况、健康的财务水平中，便能找到答案。

去年年末，龙湖处于三条红线中的绿档，剔预负债率67.4%，净负债率46.7%，现金短债比3.88倍；融资成本低至4.14%，同时有息负债账期长达6.38年，显示出了跨周期的长期稳健。

美的置业的流动性也较为充裕，截至上年末，其在手现金同比上升27.7%至342亿元。年初，该公司也获得了并购贷的额度，说明市场对其一直较为看好。

碧桂园也是如此。在“提质增效”“全竞提升”的第四个年头，碧桂园穿越周期，既表现出了较强的销售韧劲，旗下的各业务板块也协同发展，增强了企业抵御风险的能力。在充足的土储保证下，其发展后劲十足。

2021年，碧桂园实现5580亿元的权益合同销售金额，继续领先行业；而连续6年超90%的回款率、108.6亿元的经营性现金流金额，则表明其自身有着较强的造血能力。截至去年年底，碧桂园手握着1813亿现金，流动性充足。

国泰君安曾评价到，碧桂园2021年业绩，反应了在不利的宏观环境以及严格的房地产政策和激烈的行业竞争下，公司业务仍表现出较强的韧性。公司在未来几年仍有能力通过大规模的平衡和多元化的可售资源中，产生大量现金流入。

中指院更是从行业层面切入分析，认为随着这一轮行业调整，一方面以碧桂园为代表的房企风险化解能力、稳健经营能力得以展现；另一方面，在经历了上年的集中违约后，投资者风险厌恶情绪加重。

因此，预计资金流向将出现两极分化情况：资金更多地向财务稳健、信用等级较高的优质企业归集，未来碧桂园会凭借更加稳健的财务状况，稳步拓展融资空间。