文/曾树佳

4月25日，历时14个小时，184.35亿元，滨江连夺11宗地，成为杭州2022年首批集中土拍的最大赢家。

网友们对此次土拍纷纷咋舌，“杭州土拍，59块地全部拍出，800亿进账”“杭州这土拍多少是有点逆天，60块地还封顶了一大堆。”

表面上，杭州土拍看似回暖，但实质上却暴露出冷热不均的现象。因为在房企中，除了以滨江、绿城为首的本土房企之外，央国企地块最多，而以往耳熟能详的一些拿地大户，则几乎不见身影。

杭州的表现是好于大多数城市的。已完成首轮供地的北京、福州、厦门、武汉、成都、南京、东莞等城市，热度普遍一般，出现了大面积的底价成交、流拍或终止转让；而地块全部成交的仅3个城市，分别是重庆、长沙和宁波。

以浙江隔壁的南京为例，它在4月22日落幕的今年第一场土拍中，20宗地，6宗流拍，14宗地成交卖出191.75亿。这个金额，同比去年该城市的首次土拍，大降80%，即使相比于去年的第三轮土拍也降低了41%，令人惊呼。

而在福州，土拍现场甚至出现冷场环节。其中，有两宗地块原本有企业，但是并未有人举牌报价，就算主持人给开发商们设置两分钟的思考时间，但开发商依然沉默以对，最终无人应价，地块流拍。

这其实也不难理解。疫情反复，行情走弱，以及房企债务危机，无疑连续给地市和楼市泼了几盆冷水。

不久前，国家统计局公布了一季度《全国房地产开发投资和销售情况》，各项指标“降”声一片。房企在拿地上心有余而力不足，尤其是那些状况频发、还徘徊于ICU的开发商。

所以眼下，已经不能用“冷”或“热”的字眼，去评判招拍挂市场的现状。一方面政策暖风频吹，竞拍规则不断调整放宽，给房企“减负”不少，也给地市带来了热度回升的信号；但政策传导确实需要时间，假如销售端未能恢复常态，房企便无更多的资金，流向土拍市场。

供地冷热交替

第一轮拍地，从部分城市的表现来看，似乎如地产人所愿，出现了自去年下半年以来，未曾见到的“热度”，甚至有“马甲”拍地再次重出江湖。

此次滨江为了能够拔得“头筹”，在土拍前一星期，它一口子新增20家全资子公司，注册资本清一色都是10万元。

在业内，设立“马甲”公司拍地是颇为常见的做法。好处在于，多个“马甲”公司有利于分散竞标，或者与他人合伙拿地，从而增加成功率。

据10，而越秀、建发等在集中供地中表现突出，拿地金额较2020年增长129%和60%。

市场人士看惯了民企过去一段时间的躺平，眼见重庆土拍民企的进取情景，惊呼“民企拿地信心初现”。

但这毕竟只是个别现象。总体来看，民企开发商因自身的流动性问题，仍未得到根本性的缓解，所以他们拿地的欲望并不强烈，国资托底拿地的现象，也未得到真正的转变。

收并购成“上策”

今年业绩会上，房企管理层提到最多的“增肌之策”是收并购，而不是招拍挂。

因为有并购贷的加持，一些能融到资且有资金空间的房企，会更倾向于收购现成项目，以便更快地转化为可售货值。因此，开发商较低土拍参与度，并不让人意外。

美的置业管理层便表示，接下来可能会推进一些合作项目的股权收购或者置换，主要是为了使项目更加顺利推进，提升权益占比，提升自操盘比例。另外，这家房企还将通过并购贷去解决收购资金，通过收购，项目的去化、操盘得到了改善。

郁亮也表示，“万科在确保自己安全，不给行业添麻烦的情况下，尽其所能去做一些对行业健康发展、良性循环有利的事情，所以也会留意相关的收并购机会。”

眼下，诸多房企老板敢在公开市场拿地，必然会提到一个前提，那就是现金流平衡。

新城高管表示，公司对土地市场保持密切关注，在保障现金流安全的前提下，视市场情况，在经营性现金流和融资性现金流平衡的基础上来做决定，选好城市、机会和时间精准投拓，保障公司的平稳运营。

时代中国的岑钊雄也透露会在土储方面做一些调整，在利用城市更新的逐步转化，增加高质量土储的同时，减少通过激烈竞争的举措来增加土储；接下来会更倾向于两者相结合，在合适的时间内进行扩储。

不过，为了回流部分现金，4月16日，有消息称，时代中国致函广州市政府的《关于恳请支持旧改项目退出的报告》，请求退出部分旧改项目。

碧桂园虽然保持着销售韧劲，以及高回款率，但其仍然表示，会根据市场的机会和资金的情况进行动态调节。

因为该公司在去年获取的土地，大概5个多月就可以开盘销售，所以它一般会选择在部分城市市场筑底的时候，进行比较多的投资。再过一段时间，或许就能够在一些局部市场上，看到碧桂园的拿地动作。

今年上半年是公认的房企偿债高峰期，其中2月到期债务规模约395亿元，3月、4月连续两个月的到期债务规模均超过千亿元。4月，房企待偿还的海外债规模，至少还有419亿元。

在这种情况下，第一季度全国300城经营性土地成交建面仅15771万平方米，环比跌幅高达81%；同比来看，受集中供地阶段性“低谷”和市场下行的影响，同比降幅高达60%。

有人说，能撑过今年4月并且不暴雷的房企，后面的拿地、施工、销售等基本都能恢复正常。后续地市真正的回暖，可能要等到地产销售回归常态，真正迎来“小阳春”的时候。