4月14日，穆迪确认香港置地控股有限公司(Hongkong Land Holdings Ltd.，简称“香港置地”)的发行人评级为“A3”，以及其全资子公司香港置地有限公司(The Hongkong Land Company, Limited)的发行人评级为“A2”。

穆迪还同时确认以下评级，均由香港置地有限公司提供无条件及不可撤销担保：(1)Hongkong Land Finance (C.I) Company Limited, Hongkong Land Treasury Serv. (Sing) Pte. Ltd.和The Hongkong Land Notes Company Limited中期票据计划的临时“(P)A2”高级无抵押评级;(2)中期票据计划之下有支持高级无抵押评级的“A2”评级。

评级展望保持稳定。

穆迪副总裁兼高级信用官Stephanie Lau表示：“评级的确认主要反映了香港置地核心中环商业组合在各个经济周期中的韧性，以及我们的预期，即尽管疫情持续影响业务，但该集团将保持大致稳定的经营业绩和审慎的财务策略。”

评级理据

香港置地的A3发行人评级主要反映了该公司强大的专营权、悠久的经营历史，以及在亚洲黄金地段拥有高入驻率的优质投资物业，这些物业通过经济周期产生稳定的租金收入。

香港置地在中国香港特别行政区(Aa3稳定)中环的核心投资地产组合的业绩在2021年保持强劲，尽管自2019年底以来，由于疫情的干扰，运营环境受到影响。截至2021年12月，该公司的办公室和零售部门分别保持了94.8%和99.7%的高入驻率。

这些优势在一定程度上受到了香港置地在香港地区的地理集中的影响;以及其房地产开发活动，这增加了其收益和现金流的波动性。然而，通过其慎重的策略以及与信誉良好的当地市场参与者的合作，开发风险得以减轻。

穆迪预计，如果不进行进一步收购，香港置地的经调整后的净债务/EBITDA之比将从2021财年的4.1倍升至未来12-18个月的4.8倍-5.0倍。这些预测反映出，在疫情影响下，EBITDA下降了中个位数;此外，为开发活动提供资金和股票回购的资本支出也导致债务温和增长。同样，该信托调整后的EBITDA/利息之比将从同期的6.0倍小幅下降到5.2 -5.4倍左右。不过，这些信用指标仍然支持了香港置地的A3评级。

香港置地拥有出色的流动性，这得益于其大量现金持有量、充足的备用银行授信以及分期偿还债务，这些都反映出其审慎的财务管理。

香港置地的“A3”评级比其主要运营子公司香港置地有限公司的“A2”评级低一个子级，反映了香港置地的控股公司地位导致的结构性从属风险。

在环境、社会和治理(ESG)因素方面，评级考虑了香港置地所有权由怡和控股有限公司(Jardine Matheson Holdings Limited，简称“怡和控股”，A1 稳定)集中持有。这一风险通过香港置地在经济周期中保持稳健的财务状况来平衡;公司董事会主要由非执行董事和独立非执行董事代表。

可能引起评级上调或下调的因素

“稳定”评级展望反映了穆迪预计香港置地将谨慎管理其扩张战略，以在未来12-18个月内将其债务杠杆保持在稳健水平。

若发生以下情况，评级将面临上调：该公司物业投资业务的收益和多元化显著增加;如果其财务杠杆有所改善，商业地产的潜在利润覆盖其总利息的6.5倍-7.0倍或以上，且其调整后净债务/EBITDA持续低于3.0倍。

若发生以下情况，评级将面临下调压力：如果香港置地进行额外的重大债务融资投资，这可能会损害该集团的财务状况，导致其调整后净债务/EBITDA持续高于6.0倍，调整后EBITDA/利息持续低于4.0倍。

公司概况

香港置地控股有限公司(简称“香港置地”)成立于1889年，在伦敦、新加坡和百慕大上市，是亚洲领先的房地产投资、管理和开发集团。其投资组合专注于中国香港特区，该集团通过香港置地有限公司拥有并管理约490万平方英尺的商业物业(包括位于中央商务区中心的高级写字楼、零售及酒店空间)。香港置地52%的股份由大型企业集团怡和控股有限公司持有。