4月12日，穆迪确认龙湖集团（00960.HK)的“Baa2”发行人和高级无抵押评级，展望稳定。

穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示：“评级确认反映了龙湖集团将拥有坚实的信用指标和强大的流动性，以抵御中国房地产行业面临的困境，公司不断增长的经常性租金收入将在未来1-2年内提供财务缓冲。”

Kaven Tsang补充说：“展望稳定反映穆迪预期龙湖集团将维持稳健的信贷指标、严格的财务管理，以及获得多个融资渠道。”

评级理据

龙湖集团的“Baa2”发行人评级反映了该公司强大的品牌知名度、良好的地域多元化、良好的流动性以及在整个周期中具有弹性的销售增长记录。该公司不断增加的投资物业组合也将增加其经常性租金收入，进而支持其现金流的稳定性和盈利能力。

与此同时，龙湖集团的住宅开发和房地产投资增长战略，除了增加资金需求外，还使公司面临行业周期性和执行风险，尤其是目前房地产市场处于低迷和资金状况紧张的时期。然而，该公司严格谨慎的财务管理方法、不断增长的经常性现金流以及良好的融资渠道和较低的融资成本为其提供了应对担忧的缓冲。

穆迪预计，由于市场状况疲软，2022年该公司的合同销售总额将下降约10%(约为2,600亿元人民币)，2023年将下降约5%(约为2,500亿元人民币)。

尽管如此，龙湖集团的财务指标仍将保持稳健。穆迪预计，未来1-2年内，该公司的收入/调整后债务和EBIT/利息覆盖率将保持强劲，分别保持在约110%和5.5倍(2021年分别为107%和5.7倍左右)，因为平稳的收入增长将部分抵消中等利润率收缩的影响。在运营和融资情况不确定的情况下，龙湖集团还将控制其债务增长。

此外，龙湖集团经常性租金收入不断增长，这也将增强公司现金流的稳定性，提高偿债能力。穆迪预测，龙湖集团的租金收入/利息覆盖率在未来1-2年内将从2021年的119%提高到145%-165%。这些指标恰当地将该公司发行人评级定位在“Baa2”，并反映了穆迪的预期，即龙湖集团的业绩将比大多数中国地产同行更具弹性。

穆迪预计，龙湖集团的流动性状况将保持良好，这得益于其谨慎的流动性管理和良好的融资渠道。该公司的内部资源(包括不受限制的现金和运营现金流)，将完全覆盖未来12-18个月承诺的支出和再融资需求。截至2021年底，该公司的无限制现金/短期债务比率从2021年6月底的5.2倍和2020年底的4.2倍提高到6.1倍。

龙湖集团的发行人和高级无抵押评级不受运营公司层面债权从属关系的影响。尽管龙湖集团是一家控股公司，在其运营的子公司拥有大部分债权，但龙湖集团的债权人受益于集团多元化的业务格局，通过大量运营子公司以及房地产开发、零售商场和公寓租赁的不同业务部门产生现金流。这种业务多元化减轻了结构性从属风险。

在治理因素方面，穆迪考虑了龙湖集团的主要股东蔡馨仪女士(董事长千金)的集中所有权，截至2022年2月，她持有公司42.63%的股份。在香港证券交易所上市公司的公司治理规范下，该公司已建立管理团队，其八位董事会成员中有四位独立非执行董事，和其他内部治理结构和披露标准降低集中持股风险。

此外，此次评级上调反映了该公司保持审慎财务管理的良好记录，净负债/权益稳定在45%-55%。

可能导致评级上调或下调的因素

如果龙湖集团保持其强劲的经营状况、流动性和严格的财务管理，发展更强的机构公司治理框架和标准，类似于公司所有权多元化，并表现出拥有抵御所有权或关键人员变动风险的能力，则评级可能被上调。

如果该公司出现(1)合同销售额、盈利能力或流动性的显著恶化;(2)债务融资扩张更为激进，削弱了其信用指标，例如收入/调整后债务下降到85%-90%以下，EBIT/利息覆盖率持续下降到5.0倍-5.5倍以下，或者经常性租金收入/利息覆盖率低于95%-100%，则评级可能被下调。

公司概况

龙湖集团控股有限公司是中国住宅和商业地产开发领域的领先开发商。该公司成立于1993年，在重庆开展业务，并在重庆市建立了稳固的品牌。截至2021年12月，龙湖集团拥有总建筑面积7350万平方米的土地储备，横跨中国五大经济区中的69个城市。