文/李奕和

“2021年这一年，我觉得我们最重要动作就是有息负债减少了100亿。”3月29日，建业地产执行董事王俊在业绩会上如是说道。

他表示，行业杠杆降低是一个趋势，保持一个相对较低的杠杆，在目前这样一个阶段才能使地产企业生存下去。

“生存下去才有机会发展，这一点是非常明确的。”面对一众投资者，王俊表现得很乐观。

事实上，过去的一年，对建业地产而言并不容易。行业大环境低迷，加之河南地区特大暴雨以及多轮疫情，让胡葆森和他的建业地产上了好几次的头条。

2021年，建业地产重资产合同销售601.05亿元，同比减少12.05%。期间，录得收益419.59亿元，同比下跌3.1%；公司权益持有人应占溢利6.05亿元，同比下降约66.4%。

即使各项经营数据有所下滑，但建业地产依然坚持向股东派息。其建议派发每股2.7港仙末期股息，总共年末派息8000万港元。方式上可以选择股票，也可以选择现金。

之所以选择股票加现金的方式，王俊介绍，这样既可以让股东得到合理的股息回报，同时又尽量减少对外现金支出，保障企业现金安全。

“市场不用过度悲观”

面临2021年的种种困难，建业地产各项经营仍在有序进行。报告期内，该公司共有69个项目动工建设，新开工面积778.8万平方米。期内共有79个项目交付，建筑面积约为774.2万平方米。

数据显示，在建业地产419.59亿元的总收益中，物业销售收益由2020年的416.07亿元减少2.2%至2021年的407.09亿元。

然而值得一提的是，除去物业销售收入录得下降，建业地产近年致力扩展酒店、文化旅游及绿色基地等多元化业务，一定程度上分散了公司的营运风险。

期内，租金收入和酒店经营收入都有不同程度的提升。当中，酒店经营收入由2020年的2.66亿元上升7.4%至2021年的2.86亿元。物业租赁收入更由2020年的1.38亿元大增46.4%至2021年的2.03亿元。

调控政策，加之河南汛情、疫情，公司对部分项目进行了优惠促销，以加速去化和回款，项目销售单价提升空间有所压缩，这让其毛利率在期内有一定程度的下降。2021年，建业地产毛利率实现16.2%，下降了3.7个百分点。如何在行业毛利率总体下降的趋势下，尽可能地提升上来？

建业地产首席执行官杨明耀表示，第一，在降本增效方面，将通过全员参与全过程管理提升产品品质、成本竞争力，为土地获取、毛利率提升提供强有力支持；第二，随着各项政策出台，适时调整售价；第三，在拿地上，内部对拿地毛利率目标20%以上，IRR要求超过100%。

在负债方面，建业地产总借贷219.4亿元，相比2020年的313.04亿元减少了93.64亿元。将近100亿的负债得以降低，这也是最令管理层倍感欣慰的地方。据了解，建业地产将有一笔5亿美元债在2022年8月到期。

为此，建业地产首席财务官赵瑞昆表示，建业地产将通过加速项目去化、提升经营现金流；不动产盘活；优化融资结构；适时开展资本市场融资；以及严控资金支出、做细预算管理五个方面，以确保经营性现金流的安全底线。

可以看见的是，近段时间以来，房地产无论在融资端还是市场端，都迎来了边际的宽松。

此前3月1日，郑州市政府发布了促进房地产良性循环、健康发展的通知，里面特别提到支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷支持，推进安置房建设转化、优化房地产市场环境等五个方面有19条。

“我觉得这些措施出台之后确实有回暖迹象。所以我们对于2022年包括对于未来尤其是在河南市场还是充满了信心。”王俊称，长远来看，整个房地产市场健康发展的整体态势不会改变，市场也不用过度地悲观。

根据最新披露的数据，进入2022年以来，1-2月，河南省商品房销售额612亿元，同比增长了3.3%。就建业地产而言，其1-2月份销售31.65亿元，同比增长了35.5%，预计3月份建业地产销售额环比也将提升。

“现金流成为重中之重”

面对2021年以及目前经历的种种困难，建业地产正在作出必要应对调整。此前2月，胡葆森连发三封遣将令。其中，杨明耀接替王俊担任建业地产CEO、史书山出任建业新生活CEO、马晓腾成为中原建业新任CEO。

随后，建业地产还展开了一场“刀刃向内”的组织架构大调整。公司从之前的“集团-业务集团-大区-城市公司-项目”五级管理，调整为“总部-城市公司/专业公司-项目公司”三级管理，取消了中间的业务集团和大区。

对此人员与架构调整，王俊在业绩会解释称，未来企业规模已不是第一要位，如何实现更高利润率，提质降本增效非常重要。而架构调整就是要向管理要红利的具体实践，公司把五级管理架构压缩成三级管控后，审批流程缩短了、决策效率提升了，同时城市公司权限扩大了。

“当然我们也会用一些强有力手段，包括像任务包、权益包、费用包考核每个城市甚至每个项目。组织项目调整是为了更好完成经营目标、激发组织活力，提升整个经营管理效果。但是公司方向、战略重点没有发生任何变化。”

王俊认为，房地产企业目前稳健经营很重要，现金流成为重中之重，预期民营的房企将进一步加强跟央企、国企、政府之间合作，实现资源优势互补。这也是建业地产正在做的一件事情。

进入2022年以来，建业地产已经先后与中国电建地产以及中海展开合作，涉及城市综合开发、产业、房地产开发项目等。

王俊表示，公司跟中电建和中海的合作是多方面的。首先重点项目，公司会释放一部分股权；另外一块，双方也会成立新的合资公司去拿一些新的地。

“另外我们也在积极跟省内一些国有平台公司对接，盘活我们的不动产，我们会战略性引入国有平台进行持股甚至控股的方式，然后由我们继续运营。”

对于接下来2022年的发展，该公司管理层指出，建业架构调整之后，将分成四个阶段。

第一、二阶段，主要是是第一季度、第二季度年后平稳复工，然后要去库存、清欠款、支出减控；第三阶段提前准备好8月份到期美元债，开源节流，保证我们回款，包括监管资金重点方面，加大融资。

最后第四阶段，年底保证资金安全，达到合理水平，同时保交付、保结转、降本增效，为全年2022年业绩准备。“一方面通过架构调整去推动，另一方面是结合架构调整制定我们今年四个阶段的计划。”王俊称。