2022年3月18日，卓越集团全资子公司深圳市卓越商业管理有限公司成功发行了今年首笔美元债券，总金额1亿美元，期限三年，利率更低达2.91%。值得注意的是，这是今年以来第一笔民营房企美元债，距离上一笔已过半年时间之久。

黎明的曙光

2021年，地产债违约和价格波动成为中资美元债市场的主旋律，在恒大违约风险暴露、花样年超预期违约等事件轮番冲击下，中资美元债市场高开低走，一级市场发行规模缩量明显。数据显示，2021年房地产美元债全年发行374亿美元，同比下降41.5%。民营地产的美元债定格在2021年10月8日海伦堡发行的2.7亿美元债券上，此后再无新债发行。

2022年的情况并未好转，一方面是跌跌不休的“股债双杀”，一方面是接二连三的企业暴雷，美元债市场似乎也进入到了谷底。

否极泰来，触底必然也会迎来反弹。3月16日，金融委、银保监会、央行、财政部、证监会、外汇局等六部委分别发声，对房地产可能出现的系统性风险提出了保障措施，坚决要求稳定楼市，防范风险，稳定市场预期。这是一个值得被铭记的标志性的时刻。当下处于至暗时刻的房地产行业，似乎等来了拨云见日的一天，而后的一切似乎也显得顺理成章。于是有了央行、银保监会的密集发声，于是有了地产股的应声大涨，于是也有了此次地产民企的首笔美元债。要知道，在不久之前，就连某央企背景房地产企业的美元债都因无人问津而发行受挫。而卓越这笔票据的峰值订单为1.7倍。

值得一提的是，此次卓越商管的美元债是由浙商银行股份有限公司深圳分行为这笔美元债提供以美元计价、不可撤销的备用信用证（SBLC）。某业内人士指出，这笔债券的发行在有着标志性的意义。一方面标志着机构投资者对房企特别是民营房企信心的极大改善；同时也意味着部分财务稳健、运营状况良好的民企或可通过这一途径获得融资。

自律的奖赏

信号是积极的，但受益者却非所有企业。

“信用证担保因其特殊性，担保行在企业的选择上会慎之又慎。从具有央企背景的绿城到优质民企的卓越，金融机构的尺度正在逐渐放松。”上述业内人士补充道，“即使放松到民企，受惠的也是龙湖、卓越、美的这样的优质企业，绝不意味着已经暴雷的房企也可以通过此渠道获得融资。”

随着行业洗牌，2022年的房地产行业劣币出清，良币势必获得‘自律的奖赏’趋势愈发明显。

以卓越集团为例，与近年来因冲规模名声大噪的企业相比，卓越保持着难得的自律与稳健。严格坚持“以有利润的现金流”为核心，坚持商住并举，坚持多航道发展。面对前些年突飞猛进的地产行情，卓越集团也表现出不一般的克制与笃定。

据接近卓越的相关人士介绍：“卓越主动建立“稳定经营”与“化解风险”二者互为因果的逻辑关系，通过多业务、多模式的运营调度，强化经营性回款，正向现金流保证长期从容发展。”

经营上的自律也同样体现在了其债务状况上。数据显示，境外债方面，卓越集团的债券价格相对稳定，且存量美元债规模不大，仅4.5亿美元；境内债方面，深交所固定收益信息平台显示，卓越商管申报的21.6亿元“前海壹号大湾区绿色资产支持专项计划（碳中和）ABS项目”状态更新为“已反馈”。3月3日，深圳市卓越商业管理有限公司新一期申报公开发行的公司债券项目状态更新为“通过”。融资端的良好态势，为此次美元债发行增加了不少助力。

而坚持多航道的发展也在多年后迎来收获。数据显示，2021年卓越集团销售全口径首过千亿，业绩同比增长超20%，年度回款率90%。卓越集团资产运营核心收入超30亿，管理面积约120万㎡，在管项目38个。而城市更新集团亦以悄然布局了深圳60余个项目，预计总货值超6000亿元。

相信不久的将来，将有更多优质房企的正常融资需求得到满足。我们也欣喜地看到，与去年的一刀切政策不同，优质的民企也有了与国企坐在同一牌桌的权利，市场的竞争更加充分。