文/程孟瑶

距离上一次房企敲锣上市，已过了整整242天。

2021年7月19日，三巽集团（6611.HK）于香港交易所正式敲锣上市，四次递表的三巽，最终成功闯入资本市场。

三巽是幸运的，它是2021年唯一一家上市的房企。与之相比，大湾区文旅、天鸿中国、合能控股、方直发展、新星宇控股等，目前仍未通过聆讯，这里面，不乏多次递表的房企。

3月17日，吉林房企新星宇控股集团有限公司（简称“新星宇控股”）第三次向港交所发起冲锋。

据了解，新星宇控股第一次递交招股书是在2021年2月9日，当时受2020年疫情影响，其业绩稍有下跌；同年8月9日失效后，8月18日又重新递交招股书，在2022年2月18日再次失效。这次递表，新星宇控股主要是对经营、财务数据再度进行了优化。

执着上市的背后，是中小房企满满的求生欲。上海中原地产首席分析师卢文曦表示，“内地小房企赴港IPO的理由，一方面是为了拓宽融资渠道、提升品牌知名度，为日后的业务扩张做准备；另一方面，是为了‘活下去’。”

随着近两日地产股的回春，三度递表的新星宇控股能如愿登陆资本市场吗？

发力城市更新

新星宇控股的主要业务有物业销售、建造服务，其中，物业销售作为公司营收“大头”，占总收入的比重达到九成以上。

最新招股书显示，2021年12月31日，物业销售产生的收入占比达到99.9%，进一步上升。2018年-2020年这一数据分别为96.5%、96.1%和99.5%。

但从销售规模看，新星宇控股还是一家“迷你型”房企。招股书显示，2018年-2021年，新星宇控股收入分别为47.87亿、48.66亿、53.22亿以及53亿元，毛利分别为12.04亿元、14.75亿元、17.08亿元及20.93亿元。收入平稳，毛利有了明显提升，新星宇控股表示主要由于期内长春的市场物业价格整体上升所致。

长春是新星宇控股重仓城市，据招股书，新星宇控股拥有位于中国六个省份10个城市的41个物业项目，土地储备总额约380.96万方，包括已竣工物业的可供销售及可供出租建筑面积67.5万方，开发中物业总建筑面积207.5万方，及待开发的105.9万方。

在此次IPO募集资金用途方面，新星宇控股也表示主要将用于城市更新项目，以及现有项目新星宇和润二期及新星宇金麟府（长春）开发建造成本。目前，新星宇控股拥有六个总占地面积为约59.4万方已竣工或开发中城市更新项目，这些项目均位于长春。

对于房地产企业来说，资金和土地是生存下去的基石，在拿地方面，新星宇控股表示除了聚焦城市更新，未来将战略性扩张至国家 级热点城市群，包括长三角、大湾区等。

降本增效显著

据招股书，新星宇控股2019年-2021年录得收入分别约为人民币48.66亿元、人民币53.22亿元及人民币53亿元。同期，净利润分别约为人民币5.36亿元、人民币8.02亿元及人民币10.18亿元。

不难发现，在2021年营收持平的情况下，净利润却同比增长26.9%至10.18亿元。

据披露，2021年新星宇控股销售成本32.07亿元，相比2020年减少4.06亿元。销售成本的“大头”在于建设成本，这个成本为物业项目设计及建设产生的所有成本，主要包括向物业开发项目建设工程的承建商支付的款项。

2021年，新星宇控股的建设成本同比大幅下降19%至20.4亿元，相比2020年节省近5亿元。在建设成本上的大量节约，是新星宇控股增利的主要原因。

截止2021年底，新星宇控股的现金及现金等价物为8.18亿元，资金要用在刀刃上。据披露，为控制与金融资产投资有关的风险，新星宇控股已终止投资并不保本的金融资产。

截止2021年底，其未偿还银行贷款及来自其他金融机构的贷款总额降到17.65亿元，净资产负债比率降到0.1倍，而2018年-2021年4月30日，这一数据分别为24.47亿元、24.98亿元、23.35亿元及23.82亿元，对应净资产负债比率分别为2.9倍、0.3倍、0.4倍及0.4倍。