编者按：地产折叠时代，有一股力量成为中流砥柱。 它们，或冲锋于拍地现场，或江湖救急，成了“白衣骑士”； 它们是低调潜行的地产国企，它们成长的密码是什么？ 从2月9日起，陈鑫

年关已过，上实发展(600748.SH)仍走在债务追偿的漫漫之路。

子公司上实龙创爆出26亿元风险应收款后，１月底，上实发展公告成立专项工作小组，称将尽全力追偿应收类款项，尽最大可能减少对公司所造成的损失。

但由于应收款的部分业务可能涉及融资性贸易，存在不可收回的风险。这也意味着在极端情况下，巨额应收款或将无法收回。

多元化转型

收购此次涉事的上实龙创，是上实发展迈向多元化战略的环节之一。

上实发展的多元化之路正式开启自１２年前，彼时的上实发展正式定位为房地产综合集成商，意图围绕智慧城市、城市更新、地产服务等领域，打造新产业高价值创造平台。

不可否认的是，该战略让上实发展从单纯的住宅业务迈向了产品布局多元探索的创新发展新阶段，在多个领域均有建树。

例如在金融地产方面，上实发展则发力青岛啤酒城项目；在文化地产上，公司先后在15年、20年、21年拿下虹口区北外滩89（如今的上实中心）、90、91街坊（未来将建成480米的上海地标），致力于深耕上海中心区域。而在养老地产方面，上实集团则坐拥85万方上海崇明东滩养老项目。

在收购上实龙创前，上实龙创主打建筑智能节能和智能家居施工，这在上实发展的业务中并没有相关涉及。而在成为上实发展的控股子公司之后，上实龙创的经营范围也在逐步增加，例如智能控制系统集成、信息系统集成服务等。

多元化变革背后，或是上实发展在发展路上不得不迈出的一步。不难发现，尽管背靠上海市国资委，上实发展与众多规模房企“大玩家”相比，危机感始终存在。

经营初期，上实发展在上海的销售项目主要包括上海“海上纳缇”、上海朱家角项目，但皆处于建设阶段，尚无盈利能力。而或许由于过于谨慎，自13年至14年期间，上实发展也并未在上海土地公开市场有所斩获。

不仅如此，在面临资金，利润及扩张等方面的窘迫下，公司在13年两次抛售上海丰启置业有限公司（上海朱家角项目）42%和9%的股权，出售底价分别为7.04亿元和1.51亿元。此举也被业内人士称为“卖地求生”。

业内分析，身为上海老牌房企，尽管上实发展目前加速开展多元化的步伐，但已错失房地产行业的黄金时代，而作为一家市值规模目前仅有71亿的中型房企，多元化的收购发展同时也会带来不可控的风险。

现金流趋紧

在房企销售规模TOP200榜单上，已有近3年未曾见到上实发展的身影。在2021年上海地区房企销售TOP50榜单中，上实发展在本地房企中的排名为43名，相较上期排名下降3位。

（2021年度上海房企权益销售金额排行榜TOP50 | 数据来源：克而瑞）

值得一提的是，上实龙创曾在2016年签约销售金额突破百亿。但在此后2017至2020年间，签约金额开始大幅缩水，分别为53亿、52.5亿、78.9亿和50亿。

（上实发展三季报 | 数据来源：雪球）

截至2021年三季度，上实发展的营业收入和净利润双双下滑，分别为51.08亿、4.08亿，同比减少3.52%、8.75%。此次涉及的26亿应收款便已超过其2021年三季度营业收入的50%。

另外，涉事的子公司上实龙创业绩则同样下跌，最新数据显示，截至2021年上半年，公司亏损约1.52亿，经营活动现金流为－5.85亿。

（上实发展三季报 | 数据来源：雪球）

在资金流及负债方面，上实发展2021年三季度经营现金流为－40.03亿元，同比下降916.55%；总负债329.96亿元，同比上涨16.07%。有业内人士指出，倘若26亿应收款无法回收，或将较大程度地影响到公司整体业绩及未来的发展。避免26亿“打水漂”，或许是公司高度重视的原因所在。

（上实发展最新回复 | 数据来源：监管函回复公告）

巩固根据地

业务和产品上的多元创新是上实发展在行进过程中的“第二曲线”，而在其核心业务房地产板块的土储布局上，公司则坚持“1+3+X”战略规划。

所谓的“1+3+X”，即以上海为核心，长三角为拓展目标，并分布以天津、青岛为主的“环渤海区域”，和以成都、泉州为主的“西南片区”为两翼的战略布局。这从公司对外投资的企业中也可窥见一斑。

（上实发展对外投资企业 | 数据来源：企查查）

企查查显示，上实发展共有31家对外投资公司，涉及内容广泛，包括租赁和商务业7家、房地产业18家，其他物业、金融业、批发和零售业、智能科技、住宿餐饮业、科研业各1家。

从省份分布来看，24家子公司位于上海大本营，2家位于重庆，成都、泉州、青岛、长沙、湖州各1家，业务发展核心以上海为主，且公司在建设及开发项目都分布于这些区域。

半年报数据显示，公司目前建设项目共有8个，其中４个位于上海，包括青浦上实海上湾、虹口北外滩89#地块项目、宝山上实海上菁英一期及二期，另外４个包括青岛国际啤酒城项目、湖州湖润商务广场、苏州2017-WG-10 号地块、泉州上实海上海。

或许受到2021年拿地规则及调控影响，公司区域的待开发土地仅为3宗。其中包括凭借与城投、建工的联合拿下的北外滩91街坊（未来将建成480米的上海地标），该宗地块与朱家角地块均为联合开发。

值得一提的是，在物业方面，作为上实发展专门从事物业管理及其相关服务的独立法人企业——上实物业， 21年新承接项目 15 个，新增合同面积46万平方米，但却案件连连。

企查查显示，上实物业曾涉法律诉讼超1000起，其中司法案件超过3000起。历史被执行总金额559.26万元。该企业有裁判文书记录2613条，案件总金额为1443.04万元，企业作为被告的文书占比4.47%。

近期则先后被上海市徐汇区人民法院列为被执行人，被上海嘉定区马陆镇政府行政处罚。涉案案由多为物业服务合同纠纷，物业服务企业对业主的违法行为未予以劝阻等。

责任编辑：梓译