文/乐居财经 邓如菲

“建议取消公摊面积”

“加速发展租赁市场，推进租赁赋权”

“探索新的发展模式，坚持租购并举”

“废除商品房预售制度，实行商品房现房销售”......

这些呼声成为今年两会的房地产热点。我们可以看到，作为老生常谈的话题，走过二十八个年头的商品房预售制又双叒叕出现在了两会关注的热点里。

今年全国两会，全国政协委员、民革安徽省委员会副主委周世虹再次提交《关于废除商品房预售制度，实行商品房现房销售》提案。这已是他第四年提交关于取消商品房预售制度的提案。

在周世虹看来，只要商品房预售制度存在，其危害性将会一直存在。金融体系和资本市场的发展，为开发商提供了多元化的融资方式；经过30多年的发展，房地产开发企业已经完成了资本积累，商品房预售制度存在的历史条件已不复存在，商品房预售制度改革势在必行。

预售制在我国房地产初步起步时期发挥了重要作用，开发商能够用杠杆撬动城市化发展，利用业主首付完成高周转，同时开发多个项目，满足城市住房的发展需求。但正如周世虹所说，经历了近三十年的发展，商品房预售制度存在的历史条件已不复存在。

网友纷纷表示这个可以有。按照目前的预售制规定，房地产开发公司投入开发的建设资金达到工程建设总投资的25%之后，就能取得商品房预售许可，开始从购房者手中“拿钱”，很多开发主体完全依靠借贷和预售获得开发资金，一旦之后的融资跟不上，就形成了烂尾楼，冤大头便成了购房者，人财两空，还要背负银行还款的压力。一手交钱一手交房，无疑更加确保了购房者的利益。

烂尾楼是一方面，如若预售制取消，房屋质量对购房者来说也更有保障。红星新闻认为，对于购房者而言，现房销售的确是一种更安全的模式，还能扭转开发商的强势地位——现房销售下，购房者如果觉得房屋质量有问题，可以直接选择不买，而不必像预售制那样，交了钱就几乎没有退货的余地，只能选择事后补救维权。

很显然，取消商品房预售制，支持的声音占据主流。

赞同者有之，也有人考虑到现实因素提出其他观点。易居研究院智库中心研究总监严跃分析称，全面实行现房销售制度要避免“欲速则不达”，留够窗口期，给相关市场主体评估、调整、转型等充分准备时间，盲目过渡到现房销售模式则会进一步加大压力。申万宏源证券首席分析师袁豪则认为，取消预售制度将导致大量高杠杆中小房企因资金链风险而倒闭，另外，短期内会导致商品房供应严重不足。

但牵连过多的因素，商品房预售制不可能一废了之，逐渐过渡不失为一种更好的应对措施。比如全国人大代表、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡就建议，改变当前由购房人“一次性全额”付款（含按揭贷款）并由监管部门按进度拨付预售资金的模式，变为购房人按工程进度分期付款的模式，即在工程投资额或工程形象进度达到一定标准后，由购房人缴纳规定比例的首付款，剩余款项按预售合同约定的工程进度分期支付，项目达到竣工交付条件后支付尾款，其中一定额度转入由政府监管的质量保修金专户。申请银行贷款的，后续按揭款根据预售合同约定的工程进度逐步发放贷款。这样既保障了开发商的资金需求，减少挪用的风险，还能够最大程度减少购房者的损失。

商品房预售“废除”之路或许漫长而遥远，但对这一议题的多次讨论已经让大家看到国家对这一问题的重视。从商品房预售制逐渐过渡到现房销售模式，是大势所趋。

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文章来源:乐居财经