银保监会日前发布通知允许保险公司可参与长租市场，明确险资参与长租市场对融资主体和项目主体的三大要求。此前，在持续的政策红利下，长租公寓已成各路资本追捧的投资标的。不过，长租公寓市场残酷的洗牌也在进行中，多个长租公寓品牌因经营不善而退出市场，运营和盈利模式仍是长租公寓普遍存在的难题。

接受中国证券报记者采访的专家表示，作为“重资产”的长租公寓，与资本的关系密不可分。要找到真正的蓝海，除需在服务、产品特色方面下工夫，资产证券化普遍被认为是未来的一条出路，而保险资金也可以通过购买此类资产证券化产品持续为长租公寓行业提供资金支持。同时，监管层必须严把“资产关”，避免房企借租赁住房政策“风口”过度融资。

盈利空间有待提升

中联前源不动产基金管理有限公司总经理何亮宇认为，目前，长租公寓运营处于发展的初步阶段，行业集中度偏低。对于布局长租公寓领域的企业来说，如何快速在亿万级市场占位，解决前期资金重压、回收期偏长，打造具有特色的运营品牌，建立差异化竞争优势，是亟待解决的问题。长远来看，必须要解决“投资回报率过低”的问题。

光大安石资产证券化业务负责人曾景认为，长租公寓盈利前景尚不明确，运营能力亟待提升。由于长租需求主要集中在人口密度相对较高的一二线城市，住宅类资产租售比太低，短期租金大幅提升空间有限。公寓类资产及部分商改住/租资产由于持有成本较低，是应该大力鼓励的长租公寓发展方向。

就深圳市场而言，碧桂园集团深圳区域法务副经理李冰认为，目前长租公寓产品同质化竞争严重，针对不同人群的需求未进行产品差异化设计。同时，从长租企业来讲，现金流回收周期加长，导致资金压力和运营压力不断增大。

尽管如此，从保险资金的角度来看，长租公寓无疑是投资新渠道。

业内人士介绍，险资需要更多长期、稳定、收益较高的投资方向来进行保值增值，这与长租市场的未来发展相匹配。

资产证券化将成突破口

一位险企资管负责人认为，险资进入租赁市场，目前风险依然较高。这是因为目前长租公寓运营机构、房地产投资基金是先将物业部分股权出售给保险公司等长期资金持有方，再协同后者共同发行REITs。但运营物业年化收益仅为3%-4%，其租金回报率低于保险资金长期投资回报预期值。因此，多数保险公司对长期持有运营项目的投资持谨慎态度。

该负责人认为，刚入市试水的阶段，险资与政府、国企合作是大概率事件。此外，一些“重资产”运营的长租公寓企业或许是一个方向。此类项目由于有资产支持，风险相对可控。

“近期而言，布局长租公寓业务最重要的两个要素是资产和运营，如果能够通过成本管理、规模化运营等提升经营效益，并逐步建立品牌，形成良性循环，能一定程度扭转当前长租公寓盈利低的问题。”何亮宇说，从行业长远发展角度看，如何通过土地供应方式的转变对租赁住房进行支持、降低“面粉”价格是必须要解决的课题。同时，从建设、孵化及证券化退出各环节对租赁住房行业予以全链条的金融产品支持，以及行业主管部门在建设验收、备案、交易等环节优化监管流程和效率等，对于长租公寓行业的快速、健康及规模化发展至关重要。

何亮宇说，保利租赁住房REITs、碧桂园租赁住房REITs等多单租赁住房REITs的成功落地说明，长租公寓发展方向是资产证券化。不同于传统的融资工具，REITs以资产为标的进行资本运作，在盘活企业存量资产，将“资产池”转变为“资金池”，在有效解决“重资产”长租公寓投资回收周期过长的同时，为“重资产”企业打造后端退出平台，完善“重资产”企业“开发、持有、证券化退出”的全产业链模式，能够使企业在前端土地储备、开发等环节无“后顾之忧”。

毫无疑问，REITs是持有“重资产”的企业布局租赁住房业务，甚至迅速占据租赁住房市场的重要投融资工具。

“长租公寓市场要获得良好发展，需要打通募投管退的全产业流程。退出渠道的通畅性及定价作用，是资金愿意市场化参与长租市场的重要前提。”曾景表示，目前，资产证券化是重要的退出方式，但也有很多问题需要解决，其中特别值得关注的一个问题是，国内缺乏长期限的权益类投资人，以至于大部分所谓的以资产证券化方式退出都是一种债性的再融资。

“从间接投资的角度来看，未来投资租金类资产证券化产品将成为保险资金支持长租公寓行业发展的重要手段。”东方金诚分析师徐承远认为，结合国外经验看，长租公寓融资最常用的手段是将租金等资产证券化后通过二级市场融资。保险资金的负债久期较长，和期限较长的资产证券化产品有很高的匹配度。

徐承远表示，随着长租公寓行业的发展，未来此类资产证券化产品会处于持续增长的态势，而保险资金可以通过购买产品的方式持续为长租公寓行业提供资金支持。同时，资产证券化产品以租金产生的现金流进行偿付，具有风险隔离作用，保险公司可以更好控制投资收益。

需严把“资产关”

何亮宇提醒，资产证券化是长租公寓行业完整商业模式不可或缺的一环，但必须把好“资产关”。对于真正布局租赁住房的企业、有真实良好租赁运营的资产，应持续鼓励和支持其证券化运作。同时，严把“资产关”也是避免“房企借租赁住房政策风口、过度融资”的有效方式。

何亮宇认为，在租赁住房市场及租赁住房证券化发展的初期，建议监管部门在项目落地审批时综合考量项目整体情况(如发行人资质、物业资产区位与品质、发行规模与估值比重、运营商发展规划等)以把握具体审核标准，既符合市场的实际情况，同时体现对行业的鼓励和扶持，以推动租赁住房行业健康发展。

“目前长租的盈利性不高，且在市场早期，规模优势是非常重要的先发优势，所以企业追求规模化扩张很自然。”曾景强调，长期来看，行业健康发展需要注重运营。监管层在政策制定时可以体现对运营能力的鼓励，投资人在投资决策时，也需要对运营能力进行定价。

李冰表示，真的想让普通投资人购买长租公寓类资产证券化产品，要看运营管理带来的增值。针对长租公寓资产证券化业务，需要关注经营能力，不能任其野蛮生长，只有经营管理真的具备条件的企业才能被认可去发行产品。